案例簡介：房屋租賃未登記引糾紛

2003年5月26日，韓金生與案外人谷某將其共同所有的房屋出租給閆文彬，并簽訂了房屋租賃協(xié)議。協(xié)議中對轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包事項進(jìn)行了約定，閆文彬在租賃期間，經(jīng)出租人同意，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包。2006年10月28日，經(jīng)出租人韓金生同意，閆文彬又將原租賃合同中的部分房屋轉(zhuǎn)租給劉華英、馬孝力。后因?qū)D(zhuǎn)租合同的效力問題發(fā)生糾紛，2008年4月15日，劉華英、馬孝力以閆文彬為被告、韓金生為第三人向河南省商丘市梁園區(qū)人民法院提起訴訟，請求法院依法判令該房屋租賃合同合法有效。第三人韓金生述稱，原租賃合同以及轉(zhuǎn)租合同均沒進(jìn)行登記備案，按照城市房屋租賃管理辦法應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，兩份合同應(yīng)均為無效合同。另查明：原出租合同中所含有谷某部分房產(chǎn)，已于2005年8月26日被虞城縣人民法院執(zhí)行拍賣。

法院判決：登記備案不是房屋租賃合同的生效要件

法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。對合同的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)依法律規(guī)定和行政法規(guī)為準(zhǔn)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！痹摋l款并未將登記備案作為合同生效的條件，條文中的“并”只是倡導(dǎo)性條款而不是強(qiáng)制性條款。因此，該條款并不是合同生效的條件。我國合同法以充分尊重意思自治為原則，在合同無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上采取嚴(yán)格原則，其目的是鼓勵交易、繁榮經(jīng)濟(jì)。故對第三人認(rèn)為合同無效的觀點，法院依法不予支持。判決如下：2006年10月28日原告劉華英、馬孝力與被告閆文彬簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同為有效合同。

律師說法：房屋租賃合同未登記不影響合同效力

城市房地產(chǎn)管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。盡管建設(shè)部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，出租房屋應(yīng)當(dāng)進(jìn)行備案登記，但是根據(jù)合同法及其司法解釋的規(guī)定，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章，不是法律和行政法規(guī)，對其的違反，只構(gòu)成行政違規(guī)，而不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。

以上就是對“房屋租賃未登記是否影響合同效力”相關(guān)問題的解答，如果您在租房或買房過程中還遇到一些類似問題，歡迎來電咨詢法邦網(wǎng)專業(yè)房產(chǎn)律師。