陳亮與中信信托有限責(zé)任公司、昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，中華人民共和國最高人民法院《民事判決書》(2016)最高法民終369號認(rèn)定：

不真實的房屋買賣不能排除法院強制執(zhí)行。

一、基本案情

2010年10月29日，紅楓房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)江蘇省昆山市巴城鎮(zhèn)湖濱南路紅楓苑商品房屋，取得商品房屋預(yù)售證書。

2010年3月18日,中信信托公司和紅楓房產(chǎn)公司，簽訂《人民幣資金貸款合同》和《抵押合同》），紅楓房產(chǎn)公司以其擁有的部分房產(chǎn)及其國有出讓土地使用權(quán)作為抵押，向中信信托公司貸款。

2010年12月13日，紅楓房產(chǎn)公司與陳亮網(wǎng)簽備案兩份《商品房購銷合同》，紅楓房產(chǎn)公司將其開發(fā)的位于江蘇省昆山市巴城鎮(zhèn)湖濱南路紅楓苑別墅501.502號（房屋出售給陳亮。

2012年7月3日，中信信托公司向北京市方圓公證處申請執(zhí)行證書，向一審法院申請執(zhí)行。

2012年12月28日，紅楓房產(chǎn)公司簽訂《房屋交付確認(rèn)書》，將未辦理竣工驗收手續(xù)的房屋交付予陳亮。

2014年4月9日，一審法院作出（2012）蘇執(zhí)字第0006－4號執(zhí)行裁定，拍賣被執(zhí)行人紅楓房產(chǎn)公司所有的位的土地使用權(quán)及其地上建筑物。

陳亮于2014年6月13日對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議，一審法院于2014年8月15日作出（2014）蘇執(zhí)異字第0003號執(zhí)行裁定駁回案外人陳亮的異議。陳亮不服，遂提起本案訴訟。

二、終審認(rèn)定

1、房屋買賣關(guān)系

陳亮與紅楓房產(chǎn)公司房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案、支付購房款并交付房屋等證據(jù)，以證明雙方房屋買賣關(guān)系的真實性、合法性。但紅楓房產(chǎn)公司否認(rèn)存在真實的房屋買賣關(guān)系，解釋為陳亮購別墅實為該公司為擔(dān)保，實為民間借貸擔(dān)保關(guān)系。所訂房屋買賣合同，價格約定與常理不符，也背離市場行情，網(wǎng)簽備案合同兩套別墅總價格為5000余萬元，而隨后簽訂的《補充協(xié)議一》約定每套別墅價格為1000萬元相差5倍。

2、排除強制執(zhí)行的目的

紅楓房產(chǎn)公司資金鏈斷裂，涉案房屋于被中信信托公司申請查封，陳亮以房屋買賣形式保證其債權(quán)實現(xiàn)而排除法院強制執(zhí)行，不能得到支持。

三、筆者意見

1、第三人執(zhí)行異議的法律依據(jù)

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［２００４］１５號）:

第十六條　被執(zhí)行人將其財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價款并實際占有該財產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。 
　　第十七條　被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。 

2、民間借貸關(guān)系可否轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系？

本案中，最高人民法院以未舉示借款合同和借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)，而未予認(rèn)定。意味著，民間借貸關(guān)系可轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系。進而認(rèn)定，陳亮與紅楓房產(chǎn)公司的糾紛可以另案解決。