陳亮與中信信托有限責(zé)任公司、昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，中華人民共和國最高人民法院《民事判決書》(2016)最高法民終369號(hào)認(rèn)定：
不真實(shí)的房屋買賣不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。
一、基本案情
2010年10月29日，紅楓房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)江蘇省昆山市巴城鎮(zhèn)湖濱南路紅楓苑商品房屋，取得商品房屋預(yù)售證書。
2010年3月18日,中信信托公司和紅楓房產(chǎn)公司，簽訂《人民幣資金貸款合同》和《抵押合同》），紅楓房產(chǎn)公司以其擁有的部分房產(chǎn)及其國有出讓土地使用權(quán)作為抵押，向中信信托公司貸款。
2010年12月13日，紅楓房產(chǎn)公司與陳亮網(wǎng)簽備案兩份《商品房購銷合同》，紅楓房產(chǎn)公司將其開發(fā)的位于江蘇省昆山市巴城鎮(zhèn)湖濱南路紅楓苑別墅501.502號(hào)（房屋出售給陳亮。
2012年7月3日，中信信托公司向北京市方圓公證處申請(qǐng)執(zhí)行證書，向一審法院申請(qǐng)執(zhí)行。
2012年12月28日，紅楓房產(chǎn)公司簽訂《房屋交付確認(rèn)書》，將未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的房屋交付予陳亮。
2014年4月9日，一審法院作出（2012）蘇執(zhí)字第0006－4號(hào)執(zhí)行裁定，拍賣被執(zhí)行人紅楓房產(chǎn)公司所有的位的土地使用權(quán)及其地上建筑物。
陳亮于2014年6月13日對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議，一審法院于2014年8月15日作出（2014）蘇執(zhí)異字第0003號(hào)執(zhí)行裁定駁回案外人陳亮的異議。陳亮不服，遂提起本案訴訟。
二、終審認(rèn)定
1、房屋買賣關(guān)系
陳亮與紅楓房產(chǎn)公司房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案、支付購房款并交付房屋等證據(jù)，以證明雙方房屋買賣關(guān)系的真實(shí)性、合法性。但紅楓房產(chǎn)公司否認(rèn)存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，解釋為陳亮購別墅實(shí)為該公司為擔(dān)保，實(shí)為民間借貸擔(dān)保關(guān)系。所訂房屋買賣合同，價(jià)格約定與常理不符，也背離市場(chǎng)行情，網(wǎng)簽備案合同兩套別墅總價(jià)格為5000余萬元，而隨后簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議一》約定每套別墅價(jià)格為1000萬元相差5倍。
2、排除強(qiáng)制執(zhí)行的目的
紅楓房產(chǎn)公司資金鏈斷裂，涉案房屋于被中信信托公司申請(qǐng)查封，陳亮以房屋買賣形式保證其債權(quán)實(shí)現(xiàn)而排除法院強(qiáng)制執(zhí)行，不能得到支持。
三、筆者意見
1、第三人執(zhí)行異議的法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［２００４］１５號(hào)）:
第十六條 被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。
第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
2、民間借貸關(guān)系可否轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系？
本案中，最高人民法院以未舉示借款合同和借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)，而未予認(rèn)定。意味著，民間借貸關(guān)系可轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系。進(jìn)而認(rèn)定，陳亮與紅楓房產(chǎn)公司的糾紛可以另案解決。
