國有土地使用權轉讓無效過錯方得到巨額經(jīng)濟利益有失公允，酌定補償損失

綿陽市維通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與綿陽市海峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，中華人民共和國最高人民法院《民事判決書》（2015）民一終字第422號，認定：

《國有土地使用權出（轉）讓合同》因政府不同意轉讓而無效；海峰公司因過錯而得到巨額經(jīng)濟利益，有失公允，酌定補償維通公司損失為1500萬元。

一、基本案情

2000年5月19日，綿陽市人民政府決定將原綿陽華勝企業(yè)總公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)交由海峰公司管理。

2000年6月18日，綿陽市國土局與海峰公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》，將上述土地使用權總金額6731805元的價格出讓給海峰公司。

2002年9月2日，海峰公司與維通公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。2002年9月11日、2003年12月1日維通公司取得了案涉土地《建設用地規(guī)劃許可證》。

2003年1月18日，海峰公司與維通公司簽訂《警鐘街97號土地使用權出讓合同補充協(xié)議》，移交土地時間延長至2003年3月31日。海峰公司逾期仍未將該宗土地移交給維通公司，發(fā)生訴訟。

2006年4月18日，在四川高院審理過程中，綿陽市國土局出具《情況說明》，原華勝企業(yè)總公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)交由綿陽市海峰房地產(chǎn)開發(fā)公司管理，不能開發(fā)、處置和轉讓土地。

經(jīng)維通公司申請，四川高院委托四川通和土地與房地產(chǎn)估價有限責任公司對投資開發(fā)后可取得的利潤進行鑒定。鑒定結果：三類情況分別為 5525萬元、3319萬元和3187萬元。

二、終審認定

1、《國有土地使用權出（轉）讓合同》無效

(1)訟爭地塊土地使用權投資總額未達到25％的情況下即轉讓，未達到法定轉讓條件違反國家法律的強制性規(guī)定.

(2)綿陽市國土局的《情況說明》，證明6865.63平方米非經(jīng)營性土地使用權，“不能開發(fā)、處置和轉讓”，綿陽市政府決定收回公開處置，其收益用于解決華勝公司的破產(chǎn)遺留問題。

（3）轉讓地塊包含3.25畝劃撥土地使用權，法律禁止其轉讓劃撥土地使用權。同時，鑒于轉讓合同中還包含有綿陽市政府委托海峰公司。

故雙方《國有土地使用權出讓合同》（轉讓合同）無效。

2、合同無效土地開發(fā)損失如何認定？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，雙方當事人簽訂的《國有土地使用權出讓合同》無效，過錯在于海峰公司。維通公司喪失了合同應得利益，應得到相應補償。

鑒于司法鑒定投資開發(fā)利潤，屬合同有效條件下的期待利益，不能作為合同無效損失認定的直接標準，但可作參考。司法應避免雙方利益失衡，過錯方不能因合同無效獲益，無過錯方更不能遭受重大損失，根據(jù)海峰公司獲得收益的實際情況，酌定補償維通公司損失為1500萬元。

3、涪城農(nóng)行應否承擔連帶賠償責任？

涪城農(nóng)行在《國有土地使用權出讓合同》上簽章的行為，并非作為合同的一方或擔保方簽章，僅僅作為抵押權人對雙方轉讓行為的認可，符合《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規(guī)定，維通公司主張涪城農(nóng)行對其損失承擔連帶賠償責任不予支持。

三、筆者意見

1、國有土地使用權轉讓合同無效的條件

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條：“ 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。
    對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。
    無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據(jù)實際情況給予適當補償?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：
　?。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤s定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
　?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 

第三十九條：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》法釋[2005]5號第九條：“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。

第十二條：“ 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

第十三條：“ 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理?！?/p>

上述規(guī)定，人民政府同意是最重要的條件。

本案合同無效，并非訟爭地塊土地使用權投資總額未達到25％的情況，也非劃撥地原因，這些條件不是法律的強制性規(guī)定；綿陽市政府決定收回土地公開處置，其收益用于解決華勝公司的破產(chǎn)遺留問題，才是合同無效的根本原因。

2、土地開發(fā)損失計算？

本案土地轉讓合同無效，海峰公司返還土地款收回了土地，而土地漲價了，海峰公司因過錯而得到巨額經(jīng)濟利益，有失公允。

通過司法鑒定投資開發(fā)利潤，屬合同有效條件下的期待利益，不能作為合同無效損失認定的直接標準嗎？筆者認為，應當作為損失認定的直接標準。因為本案合同無效直接源于對方的故意。