案例簡介：購買房屋上有抵押權(quán)，合同是否有效

2008年10月，得知被告郭某某與陳某某在未征得原告同意的情況下簽訂了房屋買賣合同。該房屋雖然是郭小麗個(gè)人名義購買，但屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，需夫妻一致同意才能出賣，另該房在轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證且該房部分房款系以貸款方式支付，該房已經(jīng)抵押給銀行，經(jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)也不得轉(zhuǎn)讓。故要求法院確認(rèn)郭某某與陳某某簽訂的房屋買賣合同無效。被告郭某某同意原告李某某陳述的事實(shí)與理由，同意原告李某某的訴訟請(qǐng)求。被告陳某某答辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求，要求確認(rèn)房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同。簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，是合法的。被告已經(jīng)履行了約定的義務(wù)。訴爭房屋雖有抵押權(quán)，但不影響房屋買賣合同的有效性。

法院判決：房屋買賣合同合法有效，抵押權(quán)可滌除

法院經(jīng)審理認(rèn)為：訴爭房屋雖系李某某與郭某某共有財(cái)產(chǎn)，但《婚姻法》的相關(guān)司法解釋明確規(guī)定，夫妻一方非因日常生活需要對(duì)共同財(cái)產(chǎn)作出重大處理決定，應(yīng)協(xié)商一致，他人有理由相信其為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意的第三人。李某某起訴稱其作為涉訴房屋的共有權(quán)人，不知郭某某賣房的事，但從北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司職員馬某、金某某的證詞及購房款打入李某某名下的銀行卡帳戶內(nèi)的事實(shí)均可證明，李某某對(duì)郭某某賣房知情且無異議。另李某某與郭某某系夫妻關(guān)系，陳某某在購買該房時(shí)有理由相信出售房屋是夫妻共同意思表示。關(guān)于李某某稱訴爭房屋有抵押貸款，現(xiàn)陳某某同意清償郭某某名下的銀行貸款余額，故房屋有抵押貸款一節(jié)，不影響房屋買賣合同的履行。

律師說法：有抵押權(quán)的房子能否買賣，合同有效嗎

抵押權(quán)指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保,債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租”，“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)”。因此出售有抵押權(quán)的房屋，需要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)一起轉(zhuǎn)移為其他人所享有。根據(jù)我國擔(dān)保法第五十條和物權(quán)法第一百九十二條的規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保；債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此，有抵押權(quán)的房屋仍是可以依法轉(zhuǎn)讓的。

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