《合作協(xié)議書》名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效？

重慶市第五中級人民法院民事判決書（2016）渝05民終7024號，上訴人郭永學(xué)、王飛因與被上訴人重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一案認(rèn)定。

2015年3月9日，藍(lán)東公司與郭永學(xué)、王飛作為乙方，共同簽訂了一份《合作協(xié)議書》約定，藍(lán)東公司獲取的位于重慶市江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)D-16-1/01、D-16-2/01地塊共計66608.65平方米土地使用權(quán)中，由郭永學(xué)、王飛投資約45000000元，取得其中22646.89平方米約34%的土地使用權(quán)獨自開發(fā)，合作項目為“江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)鉑藍(lán)金岸”。協(xié)議簽訂后，郭永學(xué)、王飛向藍(lán)東公司支付了土地投資款6000000元以及土地契稅1100000元。在合作開發(fā)過程中，雙方有《解除合同協(xié)議書》，第六條“乙方支付給甲方的購買土地投資款陸佰萬元，乙方不要求甲方返還，歸甲方所有”，以及第七條“乙方繳納的土地契稅，乙方不要求甲方返還，歸甲方所有”。

法院認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。郭永學(xué)、王飛與藍(lán)東公司簽訂的《合作協(xié)議書》約定由郭永學(xué)、王飛出資，取得藍(lán)東公司所獲土地使用權(quán)中22646.89平方米獨自開發(fā)、自負(fù)盈虧，可認(rèn)定郭永學(xué)、王飛和藍(lán)東公司簽訂的《合作協(xié)議書》是名為合作開發(fā)房地產(chǎn)，實為藍(lán)東公司轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)給郭永學(xué)、王飛。

《合作協(xié)議書》名為合作開發(fā)房地產(chǎn)，實為藍(lán)東公司轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)，合同性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是否合法有效？一二審均認(rèn)為，雙方自愿協(xié)商并達(dá)成一致意見，不違反相關(guān)法律效力性禁止性規(guī)定，合法有效。

郭永學(xué)、王飛認(rèn)為《合作協(xié)議書》系無效合同。合作協(xié)議規(guī)避了土地轉(zhuǎn)讓備案、審批及稅費負(fù)擔(dān)，違反法律強制性備案審批規(guī)定，損害國家和社會公共利益，按合同法第五十二條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

筆者認(rèn)為，《合作協(xié)議書》名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，俗稱“炒地”，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效？《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條：“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。第九條：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”已有明確規(guī)定。如轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效；否則，無效。本案，一二審均未審查這一事實，存在瑕疵。至于，以司法判決形式認(rèn)可此交易模式，勢必引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)通過掛靠開發(fā)形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)謀取利益，損害國家和公共利益？可由土地管理機構(gòu)行政處理，作為案件利害關(guān)系人可向土地管理機構(gòu)行政投訴。

另外，《解除合同協(xié)議書》成立，原合同關(guān)系是否合法，已經(jīng)變得不重要，不再是審理的焦點問題。

《解除合同協(xié)議書》可否撤銷？王飛一方在《解除合同協(xié)議書》中表示放棄土地款及契稅就應(yīng)承擔(dān)該行為后果,郭永學(xué)、王飛基于何種目的放棄要求藍(lán)東公司返還已付土地款和契稅款，未能作出合理性解釋。藍(lán)東公司陳述訂立《解除合同協(xié)議書》時，郭永學(xué)、王飛放棄要求返還已付土地款和契稅款之目的，在于藍(lán)東公司放棄了追究郭永學(xué)、王飛履行《合作協(xié)議書》時的違約責(zé)任，該內(nèi)容為雙方相互妥協(xié)之結(jié)果，不存在顯失公平的情形。

重慶市第五中級人民法院

民事判決書

（2016）渝05民終7024號

上訴人（一審原告）：郭永學(xué)。

上訴人（一審原告）：王飛。

委托代理人：韓為其。

被上訴人（一審被告）：重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：重慶市江津區(qū)白沙鎮(zhèn)道路交通拆遷安置還房A區(qū)1幢1-3016號。統(tǒng)一社會信用代碼91500116065682153U。

法定代表人：藍(lán)鴻澤，董事長。

委托代理人：梁平，重慶鼎山律師事務(wù)所律師。

上訴人郭永學(xué)、王飛因與被上訴人重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院（2016）渝0116民初字第3143號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月13日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人郭永學(xué)、王飛的委托代理人韓為其，被上訴人重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱藍(lán)東公司）的委托代理人梁平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人郭永學(xué)、王飛上訴請求：一、請求撤銷一審判決，并予以改判，支持“撤銷重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王宗華、王飛于2016年2月6日訂立的《解除合同協(xié)議書》”的訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。二、本案訴訟費由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、一審認(rèn)定事實錯誤。1、王宗華不具有代表郭永學(xué)訂立《解除合同協(xié)議書》的權(quán)利。郭永學(xué)對王宗華的授權(quán)是在《合作協(xié)議書》訂立后出具，從出具時間及文義方面均體現(xiàn)出授權(quán)僅限于對合作協(xié)議履行方面，不涉及合同變更、解除等關(guān)乎合同相對人重大利益的事項。同時，王宗華是以本人名義在合同上簽字，也不構(gòu)成表見代理。2、《解除合同協(xié)議書》并未成立。本案錄音證據(jù)已充分證明，王宗華、王飛在知曉協(xié)議被撕毀后已無訂立該《解除合同協(xié)議》的意思表示，且當(dāng)場通知到藍(lán)東公司現(xiàn)場締約代表人梁平。藍(lán)東公司之后將加蓋公章的協(xié)議寄送至王飛屬于新的邀約邀請。3、藍(lán)東公司未按照《解除合同協(xié)議書》履行，支付的部分款項是作為項目法人應(yīng)履行的義務(wù)，不是因《解除合同協(xié)議書》才履行。二、一審適用法律錯誤。1、《合作協(xié)議書》系無效合同。一審法院認(rèn)為該協(xié)議名為合作開發(fā)房地產(chǎn)，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但并未對構(gòu)成土地轉(zhuǎn)讓合同的要件及履行該合同后果進(jìn)行審理，致使對協(xié)議效力認(rèn)定錯誤。從合作協(xié)議內(nèi)容看，具備土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同特征，但規(guī)避了土地轉(zhuǎn)讓備案、審批及稅費負(fù)擔(dān)。履行協(xié)議的直接后果是雙方實施土地轉(zhuǎn)讓行為并享受由此帶來的利益，但違反法律強制性備案審批規(guī)定，損害國家和社會公共利益。按合同法第五十二條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。如法院支持合同有效并履行，就是以司法判決形式認(rèn)可此交易模式，勢必引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)通過掛靠開發(fā)形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)謀取利益，損害國家和公共利益。2、協(xié)議內(nèi)容顯失公平。無論如何認(rèn)定《合作協(xié)議書》的效力，協(xié)議解除及無效的法律后果均是以雙方返還各自擁有對方財產(chǎn)為原則，再以此為基礎(chǔ)平衡各自損失，才符合民法公平原則。按誰主張誰舉證的證據(jù)規(guī)則，損失應(yīng)由受損方舉證。本案中，王飛一方已舉證證明在該項目投入巨額資金使項目增值，但藍(lán)東公司沒有舉示任何證據(jù)證明其受到的損失額度，應(yīng)認(rèn)定其沒有受到損失。至于藍(lán)東公司辯稱的資金利息損失問題，因逾期付款系藍(lán)東公司土地被查封所致，其在放棄資金利息的前提下才形成之后的《承諾書》。承諾書表明雙方對付款時間及資金利息重新達(dá)成一致意見，藍(lán)東公司已無主張承諾書訂立之前資金利息的權(quán)利。即使按照合同約定的利息計算方式，其約定明顯過高，王飛一方有權(quán)按照法律規(guī)定主張降低。同時，藍(lán)東公司存在違約行為，根據(jù)過錯相抵原則，資金利息與王飛投資款也存在巨大差距。另外，從本案案件性質(zhì)看，本案資金利息的性質(zhì)也不屬于藍(lán)東公司損失。3、一審法院認(rèn)為王飛一方在《解除合同協(xié)議書》中表示放棄土地款及契稅就應(yīng)承擔(dān)該行為后果的認(rèn)定不符合法律規(guī)定。庭審中上訴人王飛已闡明訂立協(xié)議系在年終工人索要工資的危機時刻，產(chǎn)生重大誤解才訂立了不公平協(xié)議。合同法賦予合同相對人撤銷權(quán)就是對訂立人因上述行為造成不公平后果的救濟，撤銷權(quán)系法律賦予的權(quán)利。三、一審程序違法。按合同法的規(guī)定，提起撤銷權(quán)訴訟應(yīng)為訂立合同的相對人，本案合同一方當(dāng)事人應(yīng)為王宗華、王飛，郭永學(xué)應(yīng)為與合同有利害關(guān)系的第三人。一審法院審理中讓王宗華撤訴，又沒有進(jìn)行裁定，屬漏列訴訟主體，程序違法，應(yīng)當(dāng)發(fā)回重審。

被上訴人藍(lán)東公司辯稱：一審法院事實認(rèn)定清楚，證據(jù)充分，法律適用正確，應(yīng)依法維持。

郭永學(xué)、王飛向一審法院起訴請求：撤銷藍(lán)東公司與王宗華、王飛于2016年2月6日訂立的《解除合同協(xié)議書》。

一審法院認(rèn)定事實：2015年3月9日，藍(lán)東公司作為甲方，郭永學(xué)、王飛作為乙方，共同簽訂了一份《合作協(xié)議書》。該協(xié)議約定，在藍(lán)東公司獲取的位于重慶市江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)D-16-1/01、D-16-2/01地塊共計66608.65平方米土地使用權(quán)中，由郭永學(xué)、王飛投資約45000000元，取得其中22646.89平方米約34%的土地使用權(quán)獨自開發(fā)、獨立核算、自負(fù)盈虧，合作項目為“江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)鉑藍(lán)金岸”中住宅6、7、8號樓及鄰近商業(yè)14、15、16、17號樓等。雙方還約定，郭永學(xué)、王飛在協(xié)議簽訂之日支付藍(lán)東公司投資款5000000元，合同即生效。2015年5月1日前郭永學(xué)、王飛應(yīng)支付藍(lán)東公司第二期投資款10000000元，2015年6月1日前郭永學(xué)、王飛應(yīng)支付第三期投資款15000000元，余款在2015年7月1日前付清。若郭永學(xué)、王飛未按約定期限付款，則應(yīng)支付藍(lán)東公司利息損失，按同期銀行貸款利率的4倍（月息2分5厘）計算。同時，協(xié)議還約定了合作期限等其他相關(guān)權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，郭永學(xué)、王飛向藍(lán)東公司支付了土地投資款6000000元以及土地契稅1100000元。

2015年3月12日，郭永學(xué)向藍(lán)東公司出具一份《授權(quán)委托書》，內(nèi)容載明：“本人因工作繁忙，不能親自辦理重慶市江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)‘鉑藍(lán)金岸’項目合同協(xié)議的相關(guān)手續(xù)，特委托王宗華作為我的合法代理人（郭永學(xué)與王宗華為合法夫妻），全權(quán)辦理重慶市江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)鉑藍(lán)金岸6、7、8號住宅及6、7、8號樓裙樓及鄰近的商業(yè)（14、15、16、17、幼兒園號樓）合作事宜，對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的所有文件，我均予以認(rèn)可，且郭永學(xué)、王宗華共同承擔(dān)經(jīng)濟和法律責(zé)任。委托期限：自簽字之日起至上述事項辦完為止?！?/p>

2016年2月4日，郭永學(xué)的委托代理人王宗華、王飛向藍(lán)東公司出具一份《承諾》，內(nèi)容載明：“2015年12月31日王飛代表重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶朝璽建筑工程有限責(zé)任公司簽訂的江津白沙鉑藍(lán)津岸項目工程建設(shè)工程總承包施工合同，實質(zhì)是王飛和郭永學(xué)二人從重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買三十四畝土地后掛靠重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。本人承諾：1、從重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買的約三十四畝土地的土地款總共約肆仟伍佰萬元，已經(jīng)支付陸佰萬元，尚欠叁仟玖佰萬元，2016年5月1日前支付壹仟萬元，2016年6月20日前支付壹仟伍佰萬元，剩余款項在2016年9月1日前付清。2016年5月1日前未按時付款部分按原合同付息。2016年5月1日后未按時付款部分按月息2%計算。2、2015年12月31日王飛代表重慶市藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶朝璽建筑工程有限責(zé)任公司簽訂的江津鉑藍(lán)津岸項目工程建設(shè)工程總承包施工合同，工程款由王飛和郭永學(xué)支付，與藍(lán)東公司無關(guān)。該工程所有責(zé)任由王飛與郭永學(xué)承擔(dān)。3、藍(lán)東公司按國家有關(guān)規(guī)定與雙方約定配合王飛和郭永學(xué)辦理與該期工程有關(guān)的手續(xù)。4、王飛與郭永學(xué)支付土地款一半以上后，可以用該土地融資，藍(lán)東公司應(yīng)全力配合辦理相關(guān)手續(xù)及資料，融資款必須直接打在藍(lán)東公司賬戶。藍(lán)東公司扣除未付土地款后將剩余款項支付給王飛和郭永學(xué)用于本工程項目。5、王飛與郭永學(xué)、王宗華以自己所有的財產(chǎn)對該合同的履行做擔(dān)保，承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任”。

2016年2月6日晚，郭永學(xué)的委托代理人王宗華、王飛與藍(lán)東公司的法律顧問梁平在重慶市江津區(qū)鼎山律師事務(wù)所辦公室協(xié)商解除合作事宜。藍(lán)東公司的法律顧問梁平電話聯(lián)系藍(lán)東公司法定代表人藍(lán)鴻澤，征得其同意后，在電腦上制作了一份《解除合同協(xié)議書》，該協(xié)議載明：“甲方：重慶藍(lán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人：藍(lán)鴻澤。乙方：郭永學(xué)（身份證號碼：510232196806267548）、王飛（身份證號碼510232197402067739）。2015年3月9日，甲乙雙方簽訂合作協(xié)議，甲方將其獲得的位于江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)D-16-1/01、D-16-2/01土地中34畝土地給乙方自主開發(fā)，自負(fù)盈虧。合同簽訂后，乙方因故不能履行合同，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：一、即日起雙方同意解除該協(xié)議。二、該地塊施工已經(jīng)產(chǎn)生的農(nóng)民工工資由甲方支付（特別注明：農(nóng)民工工資以在白沙工業(yè)園區(qū)促建部登記備案為準(zhǔn)，未在促建部登記備案的由乙方支付）。三、施工中乙方購買的砂石、水泥、鋼筋等材料，甲乙雙方核定后，貨款按核定的數(shù)量由甲方支付。四、土石方挖運費由甲方支付（六十一萬元內(nèi)）。五、銷售部裝修費據(jù)實結(jié)算。六、乙方支付給甲方的購買土地投資款陸佰萬元，乙方不要求甲方返還，歸甲方所有。七、乙方繳納的土地契稅，乙方不要求甲方返還，歸甲方所有。八、乙方安裝的電力設(shè)施，歸乙方所有，由乙方處理。九、郭永學(xué)、王宗華在熊祥容處借款壹佰壹拾萬元，由郭永學(xué)、王宗華償還。十、宣傳車歸乙方所有，宣傳單按市場價據(jù)實結(jié)算。十一、宣傳片（LED片）由甲方支付。十二、本協(xié)議一式兩份、甲乙雙方各持一份。十三、本協(xié)議甲乙雙方簽字蓋章后生效”。該協(xié)議打印成紙質(zhì)件后，梁平、王宗華和王飛以及前來追討運輸款的何貴銀等人，一同前往住在重慶市璧山區(qū)的藍(lán)東公司法定代表人藍(lán)鴻澤處，繼續(xù)協(xié)商解除合作協(xié)議等事宜。眾人在璧山城區(qū)找到一家茶館入座后繼續(xù)協(xié)商，藍(lán)東公司法定代表人藍(lán)鴻澤一直未到現(xiàn)場參與協(xié)商。協(xié)商過程中，由梁平執(zhí)筆，在原打印好的協(xié)議末端，書寫了一段補充協(xié)議。補充協(xié)議載明：“補充以下內(nèi)容：1、乙方負(fù)責(zé)與原承建商陳登位解除合同，并保證陳登位于2016年4月1日前將工地清場，由乙方將工地交與甲方。如2016年4月1日前，乙方不能將清場的地塊交與甲方，乙方按每日壹拾萬元賠償甲方損失。塔吊租金由乙方負(fù)責(zé)支付。2、乙方繳納的用電保證金，由乙方自行找相關(guān)部門退還，甲方應(yīng)配合乙方工作。3、本協(xié)議簽訂生效后，甲乙雙方原簽訂的該地塊的有關(guān)協(xié)議、承諾均不再有效?！痹趫龅暮钨F銀作為見證人在該協(xié)議上簽字并按手印，王宗華、王飛在協(xié)議上簽署了自己的名字并按手印。隨后，該《解除合同協(xié)議書》被藍(lán)東公司的一位駕駛員帶走，交與藍(lán)東公司法定代表人藍(lán)鴻澤。《解除合同協(xié)議書》被帶走后，王宗華、王飛以及藍(lán)東公司法律顧問梁平等人仍在現(xiàn)場等待藍(lán)鴻澤簽署《解除合同協(xié)議書》，當(dāng)晚直至次日凌晨，藍(lán)鴻澤并未將自己簽名并加蓋藍(lán)東公司印章的《解除合同協(xié)議書》交與王宗華、王飛，而在協(xié)商現(xiàn)場的王宗華、王飛等人聽說藍(lán)東公司法定代表人藍(lán)鴻澤已將《解除合同協(xié)議書》撕毀。數(shù)日之后，藍(lán)東公司將有法定代表人藍(lán)鴻澤簽名并加蓋公司印章的《解除合同協(xié)議書》，通過郵寄方式送給了王宗華。藍(lán)東公司從2016年2月7日起，已按《解除合同協(xié)議書》第二條約定，部分履行了支付農(nóng)民工工資的義務(wù)。

2016年3月16日，郭永學(xué)、王飛向藍(lán)東公司郵寄一份《通知書》。通知書載明：“王飛、郭永學(xué)于2015年3月9日與你公司訂立了關(guān)于江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)鉑南金岸項目《合作協(xié)議》。在協(xié)議履行過程中，因你公司對外債務(wù)原因?qū)е峦恋乇徊榉猓瑫r你方未按合同約定辦理相關(guān)項目和土地使用權(quán)變更手續(xù)，使我方利益受損，無法實現(xiàn)合同目的。現(xiàn)書面通知貴公司：一、我方對你公司單方制作的2016年2月6日《解除合同協(xié)議書》不予認(rèn)可，該協(xié)議書不是雙方真實意思表示。二、貴公司在接到本通知15日內(nèi)將與項目相關(guān)的手續(xù)及土地使用權(quán)手續(xù)完善變更至我方。三、你公司作出《解除合同協(xié)議書》的行為已明確表示貴公司不繼續(xù)履行合同的事實，如你公司在接到本通知之日15日內(nèi)不履行本通知第二條義務(wù)，我方結(jié)合你公司之前因外債原因?qū)е峦恋乇徊榉獾氖聦?，認(rèn)定貴公司違約不繼續(xù)履行合同是事實成立；雙方合同關(guān)系于接到本通知之日起第十六日即解除。貴公司需承擔(dān)返還我方付款600萬元，及承擔(dān)其他損失賠償?shù)冗`約責(zé)任”。藍(lán)東公司在庭審過程中否認(rèn)收到該份《通知書》。

一審另查明：藍(lán)東公司與案外人雷飛智發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，雷飛智提出財產(chǎn)保全申請。重慶市江津區(qū)人民法院于2015年7月22日查封了藍(lán)東公司獲取的位于江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)D-16-1/01、D-16-2/01土地使用權(quán)。嗣后，藍(lán)東公司申請復(fù)議，重慶市江津區(qū)人民法院于2015年9月6日解除對D-16-1/01、D-16-2/01地塊中24005.86平方米土地使用權(quán)的查封。

一審法院認(rèn)為：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。本案中，從郭永學(xué)、原告王飛與藍(lán)東公司簽訂的《合作協(xié)議書》內(nèi)容分析，協(xié)議約定由郭永學(xué)、王飛出資約45000000元后，取得藍(lán)東公司所獲土地使用權(quán)中22646.89平方米獨自開發(fā)、自負(fù)盈虧等，可知郭永學(xué)、王飛和藍(lán)東公司簽訂的《合作協(xié)議書》是名為合作開發(fā)房地產(chǎn)，實為藍(lán)東公司轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)給郭永學(xué)、王飛。該《合作協(xié)議書》由雙方自愿協(xié)商并達(dá)成一致意見，不違反相關(guān)法律效力性禁止性規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人具有約束力，雙方應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。

雙方在履行《合作協(xié)議書》過程中，再次簽訂本案中爭議的《解除合同協(xié)議書》。郭永學(xué)、王飛陳述《解除合同協(xié)議書》系藍(lán)東公司單方制作，不是雙方真實意思表示，郭永學(xué)、王飛已當(dāng)場向藍(lán)東公司要求撤回《解除合同協(xié)議書》，故該協(xié)議未成立也未生效。但從查明的訂立《合同解除協(xié)議書》客觀過程來看，郭永學(xué)的委托代理人王宗華、王飛同藍(lán)東公司的法律顧問梁平對解除《合作協(xié)議書》相關(guān)事宜確實進(jìn)行了協(xié)商，最終形成了書面協(xié)議。王宗華、王飛先行在《合同解除協(xié)議書》簽名，藍(lán)東公司法定代表人藍(lán)鴻澤后在《合同解除協(xié)議書》上簽名并加蓋公司印章，簽訂協(xié)議時間雖非同步進(jìn)行，但是能夠確定雙方簽字、蓋章或捺印均系本人所為，并不因為簽訂協(xié)議的時間先后而影響合同的成立，故郭永學(xué)、王飛提出《解除合同協(xié)議書》未成立的理由，一審法院不予采信。郭永學(xué)陳述，王宗華未經(jīng)郭永學(xué)授權(quán)，不能代表其在《解除合同協(xié)議書》上簽字，但郭永學(xué)于2015年3月12日向藍(lán)東公司出具《授權(quán)委托書》，明確王宗華與藍(lán)東公司所簽訂的所有文件，郭永學(xué)均予以認(rèn)可，在藍(lán)東公司未收到郭永學(xué)解除王宗華委托代理人身份的相關(guān)通知下，藍(lán)東公司有理由相信王宗華有權(quán)代表郭永學(xué)訂立《合同解除協(xié)議書》相關(guān)事宜。郭永學(xué)、王飛陳述其在簽訂協(xié)議后，聽說《解除合同協(xié)議書》被藍(lán)東公司撕毀，并且自己口頭向藍(lán)東公司發(fā)出撤回《解除合同協(xié)議書》的意思表示，但《解除合同協(xié)議書》并不存在被銷毀的情形，而郭永學(xué)、王飛也未提供證據(jù)證明其撤回《解除合同協(xié)議書》的意思表示明確到達(dá)至藍(lán)東公司或其法定代表人藍(lán)鴻澤。郭永學(xué)、王飛陳述即使《解除合同協(xié)議書》成立，因該協(xié)議存在重大誤解、顯失公平的情形，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。郭永學(xué)、王飛未舉示相關(guān)證據(jù)證明《解除合同協(xié)議書》存在重大誤解、顯失公平等可撤銷的法定情形。郭永學(xué)、王飛認(rèn)為《解除合同協(xié)議書》中第六條“乙方支付給甲方的購買土地投資款陸佰萬元，乙方不要求甲方返還，歸甲方所有”，以及第七條“乙方繳納的土地契稅，乙方不要求甲方返還，歸甲方所有”的約定內(nèi)容就能夠表明該協(xié)議顯失公平，但是該協(xié)議第六條、第七條系郭永學(xué)、王飛單方放棄要求藍(lán)東公司返還已付土地款和契稅款，是郭永學(xué)、王飛對自己權(quán)利的一種處分，無從對比、分析是否存在顯失公平的情形，亦無證據(jù)顯示郭永學(xué)、王飛受到藍(lán)東公司欺詐、脅迫等行為后，才作出放棄要求藍(lán)東公司返還已付土地款和契稅款的意思表示。郭永學(xué)、王飛彼時基于何種目的放棄要求藍(lán)東公司返還已付土地款和契稅款，此時又認(rèn)為該內(nèi)容顯失公平，均未能作出合理性解釋。藍(lán)東公司陳述訂立《解除合同協(xié)議書》時，郭永學(xué)、王飛放棄要求返還已付土地款和契稅款之目的，在于藍(lán)東公司放棄了追究郭永學(xué)、王飛履行《合作協(xié)議書》時的違約責(zé)任。若藍(lán)東公司的陳述確系雙方訂立《解除合同協(xié)議書》第六條、第七條內(nèi)容的本意，該內(nèi)容為雙方相互妥協(xié)之結(jié)果，亦不存在顯失公平的情形。綜上所述，郭永學(xué)、王飛要求撤銷《解除合同協(xié)議書》的訴訟請求不能成立，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回郭永學(xué)、王飛的訴訟請求。

本院二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。

對上訴人郭永學(xué)、王飛在上訴狀中就一審判決提出異議的事實，本院認(rèn)定如下：

一、關(guān)于王宗華是否具有代表郭永學(xué)訂立《解除合同協(xié)議書》的權(quán)利問題。經(jīng)查：2015年3月12日，郭永學(xué)向藍(lán)東公司出具一份《授權(quán)委托書》，內(nèi)容載明：“本人因工作繁忙，不能親自辦理重慶市江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)‘鉑藍(lán)金岸’項目合同協(xié)議的相關(guān)手續(xù)，特委托王宗華作為我的合法代理人（郭永學(xué)與王宗華為合法夫妻），全權(quán)辦理重慶市江津區(qū)白沙工業(yè)園區(qū)鉑藍(lán)金岸6、7、8號住宅及6、7、8號樓裙樓及鄰近的商業(yè)（14、15、16、17、幼兒園號樓）合作事宜，對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的所有文件，我均予以認(rèn)可，且郭永學(xué)、王宗華共同承擔(dān)經(jīng)濟和法律責(zé)任。委托期限：自簽字之日起至上述事項辦完為止?！痹撌跈?quán)委托書既載明了委托人郭永學(xué)與受托人王宗華為合法夫妻，又說明王宗華全權(quán)辦理“合作事宜”，委托期限到“上述事項辦完為止”，委托的后果是“對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的所有文件，我均予以認(rèn)可，且郭永學(xué)、王宗華共同承擔(dān)經(jīng)濟和法律責(zé)任”，故王宗華完全有權(quán)代表郭永學(xué)簽訂《解除合同協(xié)議書》。郭永學(xué)、王飛的此項上訴理由不成立，本院不予采信。

二、《解除合同協(xié)議書》是否成立的問題。經(jīng)查：該協(xié)議書有郭永學(xué)的委托代理人王宗華、王飛，合同相對方藍(lán)東公司蓋章及其法定代表人藍(lán)鴻澤簽字，符合法律關(guān)于合同成立的規(guī)定。郭永學(xué)、王飛上訴認(rèn)為合同不成立的理由不足，本院不予采信。

三、郭永學(xué)、王飛上訴認(rèn)為藍(lán)東公司未按照《解除合同協(xié)議書》履行，支付的部分款項是作為項目法人應(yīng)履行的義務(wù)，不是因《解除合同協(xié)議書》才履行的問題。由于本案是郭永學(xué)、王飛向一審法院起訴請求撤銷藍(lán)東公司與王宗華、王飛于2016年2月6日訂立的《解除合同協(xié)議書》。合同的履行與合同的撤銷本身具有不同的基礎(chǔ)法律事實，故該項上訴理由與其申請撤銷《解除合同協(xié)議書》并無關(guān)聯(lián)，本院不予支持。

本院認(rèn)為：一審法院認(rèn)定郭永學(xué)、王飛和藍(lán)東公司簽訂的《合作協(xié)議書》是名為合作開發(fā)房地產(chǎn)，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，符合司法解釋的規(guī)定。認(rèn)定《合作協(xié)議書》合法有效并無不當(dāng)。郭永學(xué)、王飛上訴認(rèn)為《合作協(xié)議書》無效的理由不成立。而其上訴認(rèn)為協(xié)議內(nèi)容顯失公平的觀點，一審判決書已對此作了詳細(xì)論述，二審法院認(rèn)為一審判決的法理闡述很清楚正確，應(yīng)予支持。關(guān)于郭永學(xué)、王飛上訴認(rèn)為其在年底被工人索要工資的危急時刻，因重大誤解才訂立不公平協(xié)議的上訴理由，顯然從其表述來看，藍(lán)東公司不是脅迫的一方，在雙方反復(fù)商量的前提下簽訂協(xié)議書，郭永學(xué)、王飛也沒有就重大誤解提出足夠令人信服的證據(jù)，故本院對此項上訴理由不予支持。

綜上所述，郭永學(xué)、王飛上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由上訴人郭永學(xué)、王飛負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　祝來新

審　判　員　　申　威

代理審判員　　岳　林

二〇一六年十一月二十二日

書　記　員　　向　奇