死后房屋被出售法院判決合同有效

5年前，劉女士因意外事故去世，留下了年幼的兒子小王，并留下了自己名下位于通州區(qū)的房產(chǎn)一套。此后，房屋仍舊登記在劉女士名下。2012年，一女子冒充劉女士，手持劉女士身份證件原件及房本原件通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將該房屋出售給李先生，李先生支付了房款，并辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)取得了房屋。近日，劉女士的兒子小王訴至法院，稱(chēng)母房屋系被他人冒名出售，故起訴李先生要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

法官經(jīng)審理查明，冒名女子是在劉女士丈夫王先生的配合下辦理的房屋買(mǎi)賣(mài)及過(guò)戶(hù)手續(xù)。且李先生與該名女子的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格符合交易當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，李先生支付了全部購(gòu)房款，并且已取得房屋所有權(quán)證書(shū)。

法院認(rèn)為，冒名女子雖然是無(wú)權(quán)代理，但其賣(mài)房時(shí)出具了產(chǎn)權(quán)人劉女士的身份證原件及房本原件，并與劉女士的丈夫共同出售房屋。買(mǎi)房人李先生經(jīng)過(guò)正常交易流程，并按照正常市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，有理由相信該名女子就是房主本人，其盡到了買(mǎi)房人的審慎義務(wù)，故李先生與該名女子簽訂的合同應(yīng)當(dāng)有效。

善意和合理價(jià)格如何認(rèn)定？

（一）善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

此處的“善意”應(yīng)進(jìn)行縮限解釋?zhuān)词茏屓藢?duì)出讓人無(wú)處分權(quán)的事實(shí)知悉與否的善意。審判實(shí)踐中一般以消極的善意作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即不知道且不應(yīng)當(dāng)知道。對(duì)于善意的證明事項(xiàng)和舉證責(zé)任的分配，應(yīng)由原權(quán)利人就買(mǎi)受人為惡意承擔(dān)舉證責(zé)任。善意的時(shí)間段應(yīng)從簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)開(kāi)始至辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)時(shí)止。

我國(guó)房產(chǎn)登記簿上顯示的權(quán)利狀態(tài)并不準(zhǔn)確，以房屋為標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，善意第三人對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況的不知情應(yīng)要求其不存在重大過(guò)失。審判實(shí)踐中，認(rèn)定義務(wù)人查詢(xún)到什么程度，要根據(jù)具體交易行為中的交易習(xí)慣，結(jié)合自由裁量權(quán)作出判斷。同時(shí)，房屋買(mǎi)受人與出賣(mài)人的關(guān)系也決定了查詢(xún)的深入程度和注意義務(wù)大小，對(duì)存在比較密切關(guān)系人的重大過(guò)失的認(rèn)定，證據(jù)的審查上就可略為寬松，認(rèn)定重大過(guò)失的可能性要高，若為陌生人關(guān)系，對(duì)第三人查詢(xún)義務(wù)的要求就應(yīng)相應(yīng)降低。

（二）合理價(jià)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

物權(quán)法本身并不要求善意受讓人已經(jīng)實(shí)際支付了全部的房款，但從交易習(xí)慣看，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的交易常表現(xiàn)為，買(mǎi)受人已先行支付部分價(jià)款才能要求轉(zhuǎn)移該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。所以，即使登記已經(jīng)完成，若買(mǎi)受人尚未實(shí)際支付價(jià)款，除非有足以讓人信服的理由或交易雙方對(duì)付款有其他明確的約定，否則應(yīng)認(rèn)為不符合一百零六條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定。審判實(shí)踐中，對(duì)于價(jià)格合理與否的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可參照最高院“合同法解釋二”第十九條的規(guī)定，若轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可視為明顯不合理的低價(jià)。