一、什么是房地產轉讓

房地產轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，即房屋所有權與房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移?！冻鞘蟹康禺a管理法》及《轉讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產轉讓應當符合的條件。

二、房地產項目轉讓的方式有哪些？

（一）房地產開發(fā)項目轉讓

房地產開發(fā)項目轉讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉受讓該建設項目確立權利義務關系的民事行為。我國《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條對房地產開發(fā)項目轉讓作出了明確規(guī)范，“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書?！?/p>

“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！?/p>

我國《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十一條對房地產開發(fā)項目的轉讓手續(xù)作了進一步的詳細規(guī)定，“轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案”。因此房地產開發(fā)項目的轉讓實質上仍是土地使用權的轉讓。

（二）房地產項目公司轉讓

目前，無論國家還是地方，對房地產項目公司均無系統(tǒng)或專項規(guī)定，但實際上注冊登記的房地產項目公司在我國早已大量存在。隨著房地產市場的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)設立房地產項目公司可以合理地規(guī)避市場及法律上的諸多風險，因此投資者每開發(fā)一個房地產項目即成立一個公司，各個房地產項目彼此互不影響。據(jù)此，本文所稱的“房地產項目公司”是指投資者專為開發(fā)特定的房地產項目而成立的房地產開發(fā)有限公司。房地產項目公司轉讓就是指投資者注冊成立房地產開發(fā)有限公司，然后以公司股權轉讓的方式實現(xiàn)房地產項目轉讓。這種轉讓是以轉讓公司股權的方式達到房地產項目投資主體的更替的目的。