根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
如購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)建成房屋與開(kāi)發(fā)商預(yù)售廣告中許諾條件不符，不能基于該廣告而追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，只能根據(jù)廣告法的有關(guān)規(guī)定追究廣告商或開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。
如開(kāi)房商在廣告中作出根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的承諾，則屬于締約過(guò)程中民事欺詐行為。購(gòu)房人可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
所以，購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)設(shè)法將廣告許諾的條件納入預(yù)售合同中，使其成為合同條款，以便日后追究預(yù)售方違約責(zé)任時(shí)有合法依據(jù)，而不是只能依據(jù)廣告法追究開(kāi)發(fā)商或者廣告商的虛假發(fā)布廣告的責(zé)任。
