根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定為有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。

因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的單位。由于房地產(chǎn)行業(yè)承攬重要的生活和生產(chǎn)資料，事關(guān)人民群眾的生命、財產(chǎn)安全及社會公共安全，而房地產(chǎn)開發(fā)又是工藝復雜、技術(shù)性專業(yè)性非常強的行業(yè)，國家對房地產(chǎn)的建設開發(fā)施行了嚴格的準入制，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位是不得從事房地產(chǎn)開發(fā)的。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定，設立房地產(chǎn)企業(yè)應當具備下列條件：

1.有自己的名稱和組織機構(gòu)。

2.有固定的經(jīng)營場所。

3.有符合國務院規(guī)定的注冊資本。

4.有足夠的技術(shù)人員。

5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

也應是說，合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方主體必須中按照上述規(guī)定合法成立的房地產(chǎn)企業(yè)。

如果合作雙方在簽訂合同時皆不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的，并非認定合同當然無效，最高法院的司法解釋而是給了當事人一個補正的機會和時間，即在一審訴訟前如果一方取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者成立了具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，該合同應認為有效。

這樣的規(guī)定是很有必要的，也更有利于保護雙方當事人及第三人的利益。因為房地產(chǎn)開發(fā)要投入大量的人力、物力，甚至已出售給了消費者，如果只是因為簽合同時不具備主體資格即認定合同無效，是必造成社會財產(chǎn)的巨大浪費和造成社會不穩(wěn)定因素。