一、房地產信托產品發(fā)展態(tài)勢

隨著房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產信托產品逐漸成為目前國內信托產品市場的重要組成部分。房地產行業(yè)的發(fā)展也為房地產信托產品的較高預期收益率和良好運作奠定了基礎。

從目前國內房地產信托產品運行情況來看，絕大多數(shù)產品均能順利兌付，加之房地產信托產品的預期收益率較高，產品發(fā)行均較為順利。這也在一定程度上增強了投資者的投資信心。

二、房地產信托產品主要分類

根據(jù)目前國內房地產信托產品的運作方式，房地產信托產品可以分為貸款類、股權投資類、組合投資類、權益投資類等四種類型。

其中貸款類是指由房地產開發(fā)商將土地使用權、在建工程或現(xiàn)房作為抵押后申請信托借款，開發(fā)商在產品到期后還本付息的融資方式。股權投資類是指信托公司通過收購或增資獲得項目公司股權，并通過項目順利銷售進而實現(xiàn)本金回收及投資收益實現(xiàn)。組合投資類則兼有股權投資及信托貸款等多種運作方式。權益投資類是國外較為流行的房地產信托運作方式，該類產品將持有的物業(yè)作為信托財產，以物業(yè)自身租金收入或經(jīng)營收入等多種形式的穩(wěn)定現(xiàn)金流作為投資收益來源。

國外房地產信托產品目前主要是由物業(yè)出租為基礎的REITS權益類信托產品為主組成。與此不同的是，國內房地產信托產品的發(fā)行重點則是貸款類、股權投資類及組合投資類這三類房地產信托產品，而這也是與國內以項目開發(fā)為重點的房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀相適應的。

在這三類產品中，貸款類產品設計簡單、抵押關系清晰，產品在本質上與銀行房地產開發(fā)貸款類似，只是資金來源為信托公司募集資金，屬于典型的信用類產品。

鑒于篇幅所限，本文的討論重點是股權投資類及組合投資類房地產信托產品。為了便于進行討論分析，本文將這兩類產品統(tǒng)稱為“開發(fā)型房地產信托產品”。