一、什么是涉案劃撥土地使用權(quán)？

涉案劃撥土地使用權(quán)評估是指土地估價機構(gòu)對涉及經(jīng)濟(jì)、民事、刑事、紀(jì)律監(jiān)察等案件的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性和收益狀況，對土地在某一時間使用權(quán)價格進(jìn)行綜合評定。

隨著國家法制建設(shè)的加強，人民群眾的法律意識逐步增強，依法治國已逐步成為當(dāng)今社會的主流。土地因其具有固定性、保值增值等特點,已成為法院執(zhí)行案件中最主要的執(zhí)行標(biāo)的，在該類案件執(zhí)行過程中往往是法院委托房地產(chǎn)或土地評估機構(gòu)對待執(zhí)行的房地產(chǎn)進(jìn)行評估。受委托的估價機構(gòu)即時派員到現(xiàn)場勘察，收集估價有關(guān)資料進(jìn)行評估，并在規(guī)定的估價工作日內(nèi)估算出該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時市場價格，于是法院就將估價機構(gòu)提供的估價結(jié)果作為案件執(zhí)行的依據(jù)。

按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的第45條規(guī)定“……依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金”。由于過去抵押權(quán)人(主要是金融部門)和抵押人(企業(yè)或個人)土地抵押意識淡薄，他們雙方僅把房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證作為抵押依據(jù)，沒有依法辦理有關(guān)的房產(chǎn)和土地抵押登記手續(xù)，自然也就沒有補辦出讓手續(xù)，更沒有將土地抵押中所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，使得國家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上沒能得到體現(xiàn)，致使大量國有土地資產(chǎn)收益的流失。待到土地資產(chǎn)最后處置給債權(quán)人時往往忽視了國有資產(chǎn)部分。

二、涉案劃撥土地使用權(quán)如何進(jìn)行評估？

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！痹瓊鶛?quán)人為了能取得該宗土地使用權(quán)必須補交相當(dāng)于土地資產(chǎn)現(xiàn)值的40%作為出讓金。這些行為無形中違反了民法中公平的原則，由于債權(quán)人以市場現(xiàn)值取得土地，而當(dāng)債權(quán)人支付40%的出讓金時，相當(dāng)于他用100%的資產(chǎn)量僅僅獲得60%的資產(chǎn)量，這顯失公平。

為了能充分體現(xiàn)公平、公正、公開的原則，不損害債權(quán)人的合法利益，筆者認(rèn)為在涉案劃撥土地使用權(quán)評估中必須考慮到土地出讓金的問題。即在評估出該宗劃撥土地使用權(quán)的市場現(xiàn)值后，要根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定剔除40%的現(xiàn)值后方可作為人民法院執(zhí)行該類案件的依據(jù)，

成本逼近法中，我們根據(jù)土地的現(xiàn)行取得費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地“三通一平”或“七通一平”的實際開發(fā)程度，再加上地方的有關(guān)稅費、銀行利息、市場平均開發(fā)利潤、土地增值收益等估算出待估宗地的“成本”價格。

在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估中，我們利用相關(guān)文件中有關(guān)基準(zhǔn)地價成果資料，在確認(rèn)待估宗地土地級別后，我們對影響待估宗地地價的宗地條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃限制、交通狀況、環(huán)境條件等因素進(jìn)行修正，評估出修正后的宗地地價。

根據(jù)上述方法估算出的地價結(jié)果，綜合評定待估宗地的現(xiàn)行市場價格。此時，我們充分考慮到國有資產(chǎn)部分，即根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定在估算出的最后宗地價格中扣除40%左右的價格作為補交國家的土地使用權(quán)出讓金。債務(wù)人以其中劃撥土地的60%(即完全資產(chǎn))作為法院執(zhí)行的價格依據(jù)。該做法一方面得到債務(wù)單位的信服，另一方面也得到縣人民法院和債權(quán)人的高度贊許，既不損害債務(wù)人利益，又保護(hù)了債權(quán)人的權(quán)益。真正體現(xiàn)了公正、公平、公開的“三公”原則。