文道全律師解答：

您好，很高興回答您提出的關于商品房認購書的問題。

一、商品房買賣認購書屬于預約。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；

因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

”該條規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。

從其內容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預約的性質。

二、商品房認購書處理的幾種情形：

（一）因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。

1、一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。

有觀點認為，應當“要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。

”

2、但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區(qū)別。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。

”

（二）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。

商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。

合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。

但是，何種情況當事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。

實務中法官可結合當事人不愿履行簽約義務的具體情形，并結合考察當事人合同的目的綜合認定。

因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益?最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。

”從該條規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。

（三）因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

綜上所述，作為定金的款項因為所擔保的事項不能實現(xiàn)而由出賣方獲得，但是房屋預售款應當返還。

希望上面的解答對您能有所幫助，如果還有其他需要咨詢的問題，您可以隨時電話跟我聯(lián)系。