我買的商品房的預(yù)售許可證還沒有下來，所以下禮拜交首付的時候不可能簽合同，那邊說要簽一個認(rèn)購書，我已經(jīng)交了一萬的定金了，因為交首付是大事，所以我還會要求它再跟我簽一份認(rèn)購書，無預(yù)售許可證的認(rèn)購書如何簽署，無許可證該咋處理？
您好，很高興回答您提出的關(guān)于房屋預(yù)售許可證的問題。
一、約定簽約時間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理？出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；
二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。
在商品房預(yù)售情形下，出賣方(預(yù)售方)預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響(最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預(yù)售合同效力的相關(guān)論述)。
如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無效(起訴前出賣人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無效)的風(fēng)險為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
二、在實際操作中，在預(yù)售許可證沒有拿下前可以進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，但是此時一般繳納的是認(rèn)購金，簽署的是認(rèn)購書或者認(rèn)購協(xié)議，這種認(rèn)購金也叫做訂金，是可以隨時反悔而開發(fā)商必須全額退還的。
繳納訂金之后需要簽訂定金協(xié)議，這個時候繳納的是定金，這在合同法上是有明文規(guī)定的，繳納了定金就標(biāo)志著你對該套房產(chǎn)擁有了（暫時的）所有權(quán)，而可以簽訂定金協(xié)議的前提條件之一就是開發(fā)商已經(jīng)獲得預(yù)售許可證。
三、在正式簽訂《商品房買賣合同》的時候，交首付簽認(rèn)購書顯然是開發(fā)商違規(guī)操作，而且沒有預(yù)售許可證是不允許收首付的，因為繳納首付其實就代表了你繳納了房款。
希望上面的解答對您能有所幫助，如果還有其他需要咨詢的問題，您可以隨時電話跟我聯(lián)系。
