今年3月我買(mǎi)了鄰居一套二手房，并且辦理了過(guò)戶，取得了房產(chǎn)證。當(dāng)時(shí)我要去房子看下，房主推脫說(shuō)親戚住在里面，讓我三月底再去。三月底我過(guò)去的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)里面住著人，原來(lái)房主已于兩年前將房子賣(mài)給了他，但是未辦理過(guò)戶。像這種一房二賣(mài)怎么處理，一房二賣(mài)的法律規(guī)定有哪些？
您好，很高興回答您提出的關(guān)于商品房一房?jī)少u(mài)的問(wèn)題。
一、一房?jī)少u(mài)合同的法律規(guī)定：
商品房的一房二賣(mài)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第一買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買(mǎi)受人就同一商品房訂立買(mǎi)賣(mài)合同的行為。
開(kāi)發(fā)商的這種行為違反了第一買(mǎi)受人和第二買(mǎi)受人的合法權(quán)利，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)此造成的損失給予賠償。
法律對(duì)此也做出了相應(yīng)的規(guī)定。
1、第一買(mǎi)受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為第二買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)后，第二買(mǎi)受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買(mǎi)賣(mài)合同得到實(shí)際履行，這也就代表著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)第一買(mǎi)受人買(mǎi)賣(mài)合同的默示拒絕履行。
第一買(mǎi)受人可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
”
2、如果第二買(mǎi)受人是惡意串通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得房屋所有權(quán)，那么第一買(mǎi)受人就可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
”請(qǐng)求確認(rèn)后買(mǎi)方的商品房合同無(wú)效，只要有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持。
但是，法院要確認(rèn)合同無(wú)效必須經(jīng)先買(mǎi)方行使合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)，如果先買(mǎi)方不行使該項(xiàng)權(quán)利，法院不能主動(dòng)確認(rèn)后買(mǎi)方的合同無(wú)效。
而第一買(mǎi)受人放棄無(wú)效請(qǐng)求權(quán)后，仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
3、第二買(mǎi)受人的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
”由此可見(jiàn)，第二買(mǎi)受人在合同不能得到履行時(shí)，也可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求賠償，有權(quán)行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
二、一房?jī)少u(mài)案件的處理
1、在先買(mǎi)方的無(wú)效請(qǐng)求權(quán)。
《解釋》第十條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
”這就明確賦予在先買(mǎi)方有請(qǐng)求宣告在后合同無(wú)效的權(quán)利。
在先買(mǎi)方并未獲得房屋所有權(quán)，因此是不能主張?jiān)诤蠛贤址钙錂?quán)利的。
筆者認(rèn)為，在先買(mǎi)方的利益受到了在后合同的侵犯。
2、買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
根據(jù)《解釋》第八條和第九條的規(guī)定，在商品房重復(fù)銷售糾紛中，在先買(mǎi)方和在后買(mǎi)方都有可能獲得對(duì)于賣(mài)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
在先買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)是《解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。
而在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。
3、在先買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
依據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，在先買(mǎi)方行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的前提是賣(mài)方嚴(yán)重的故意違約行為。
具體而言是指“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋。
即只要屬于商品房的重復(fù)銷售，并且導(dǎo)致在先買(mǎi)方無(wú)法取得房屋，在先買(mǎi)方就可獲得懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，而不考慮在后買(mǎi)方是否與賣(mài)方惡意串通。
希望上面的解答對(duì)您能有所幫助，如果還有其他需要咨詢的問(wèn)題，您可以隨時(shí)電話跟我聯(lián)系。
