文道全律師解答：

您好，很高興回答您提出的關于商品房一房兩賣的問題。

一、一房兩賣合同的法律規(guī)定：

商品房的一房二賣是指房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權轉移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。

開發(fā)商的這種行為違反了第一買受人和第二買受人的合法權利，開發(fā)商應該對此造成的損失給予賠償。

法律對此也做出了相應的規(guī)定。

1、第一買受人的賠償請求權和合同無效請求權

房地產(chǎn)開發(fā)商為第二買受人辦理了過戶登記手續(xù)后，第二買受人依法取得了房屋的所有權，其買賣合同得到實際履行，這也就代表著房地產(chǎn)開發(fā)商對第一買受人買賣合同的默示拒絕履行。

第一買受人可以依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

”

2、如果第二買受人是惡意串通房地產(chǎn)開發(fā)商取得房屋所有權，那么第一買受人就可以依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

”請求確認后買方的商品房合同無效，只要有足夠證據(jù)，法院就應該支持。

但是，法院要確認合同無效必須經(jīng)先買方行使合同無效請求權，如果先買方不行使該項權利，法院不能主動確認后買方的合同無效。

而第一買受人放棄無效請求權后，仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請求權。

3、第二買受人的懲罰性賠償請求權

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

”由此可見，第二買受人在合同不能得到履行時，也可以向房地產(chǎn)開發(fā)商要求賠償，有權行使懲罰性賠償請求權。

二、一房兩賣案件的處理

1、在先買方的無效請求權。

《解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

”這就明確賦予在先買方有請求宣告在后合同無效的權利。

在先買方并未獲得房屋所有權，因此是不能主張在后合同侵犯其權利的。

筆者認為，在先買方的利益受到了在后合同的侵犯。

2、買方的懲罰性賠償請求權。

根據(jù)《解釋》第八條和第九條的規(guī)定，在商品房重復銷售糾紛中，在先買方和在后買方都有可能獲得對于賣方的懲罰性賠償請求權。

在先買方的懲罰性賠償請求權的依據(jù)是《解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

而在后買方的懲罰性賠償請求權則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

3、在先買方的懲罰性賠償請求權。

依據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，在先買方行使懲罰性賠償請求權的前提是賣方嚴重的故意違約行為。

具體而言是指“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，無法取得房屋。

即只要屬于商品房的重復銷售，并且導致在先買方無法取得房屋，在先買方就可獲得懲罰性賠償請求權，而不考慮在后買方是否與賣方惡意串通。

希望上面的解答對您能有所幫助，如果還有其他需要咨詢的問題，您可以隨時電話跟我聯(lián)系。