律師您好，我有一個(gè)朋友想買房子，我想幫他問一下，什么是商品房？商品房未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用有什么后果呢？
您好。一、商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。
商品房主要分為以下兩種：1、內(nèi)銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
復(fù)式商品房是內(nèi)銷商品房的一種，是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。
2、外銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。
二、商品房未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用的后果有：1、未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用的，轉(zhuǎn)移占有工程的日期，就成為工程的實(shí)際竣工日期。
這對建設(shè)方而言，意味著要盡快地按合約內(nèi)容支付合同約定的，以竣工作為支付前提條件的“竣工款”付給施工方，如果逾期付款，還要承擔(dān)違約金、利息或其他賠償責(zé)任。
2、未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用的，工程如果出現(xiàn)一般性的質(zhì)量問題（包括滲水、裂縫、地面不平等功能性質(zhì)量問題和影響美感的觀感性質(zhì)量問題）的話，建設(shè)方只能自己承擔(dān)這個(gè)責(zé)任。
從理論上來說，一旦未經(jīng)驗(yàn)收即擅自使用，將很可能造成無法區(qū)別，這些質(zhì)量問題是形成于使用前還是使用后，無法區(qū)別雙發(fā)責(zé)任，并且也是國家對建設(shè)方加強(qiáng)監(jiān)管，禁止“未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用”的一個(gè)懲罰。
當(dāng)然，以上質(zhì)量問題中，地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)問題除外。
3、 根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定：建設(shè)單位未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款；
造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
并且，對建設(shè)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員，和其他直接責(zé)任人員，處前述單位罰款數(shù)額5%以上10%以下的罰款。
4、如因擅自使用，導(dǎo)致降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致重大安全事故的，將遭致重大的刑事責(zé)任法律風(fēng)險(xiǎn)。
如果因?yàn)槲唇?jīng)驗(yàn)收擅自使用，導(dǎo)致降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成重大安全事故的，根據(jù)《刑法》第一百三十七條的規(guī)定，將構(gòu)成工程重大安全事故罪，對建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的直接責(zé)任人員，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；
后果特別嚴(yán)重的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。
