文道全律師解答：

您好。一、定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。

二、定金的類型有：1、訂約定金訂約定金，又稱為立約定金，是指為擔(dān)保合同的訂立而支付的一定數(shù)額的金錢。

定約定金是一方拒絕訂立主合同為適用條件。

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第115條規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；

收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

2、成約定金成約定金，謂為合同成立要件的定金，與要物合同之物的交付，作用相同。

（因其未見有“定金罰則”，故實(shí)際非債的擔(dān)保。

）司法解釋第116條規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未付定金，但主合同已經(jīng)履行或履行主要部分的，不影響主合同成立或生效。

3、解約定金解約定金，是指當(dāng)事人在合同中約定的，以承受定金罰則作為保留合同解除權(quán)的代價(jià)的定金。

解約定金是以一方解除合同為適用條件。

設(shè)立解約定金必須在合同中作出明確規(guī)定，否則對合同規(guī)定的定金只能解釋為違約定金（一方當(dāng)事人有利可圖時(shí)，就會(huì)以返還雙倍定金或放棄定金以解除合同，這有損誠實(shí)信用的原則）。

4、違約定金違約定金實(shí)際就是履約定金，即以擔(dān)保合同的履行而支付的一定數(shù)額的金錢。

《擔(dān)保法》第 89 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。

債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。

給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；

收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

5、證約定金證約定金，是指以交付事實(shí)作為當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系的證明的定金。

證約定金不是合同成立的必備要件，合同是否成立，與定金的交付沒有關(guān)系。

《擔(dān)保法》及其最高法院司法解釋沒有對證約定金作出專門規(guī)定，但是司法實(shí)踐認(rèn)可交付定金的書面證明（如收據(jù)）為主合同業(yè)已經(jīng)成立的證據(jù)。

事實(shí)上，證約定金是一般定金都具有的共性，大多數(shù)情況下，定金的證約性質(zhì)，不因當(dāng)事人專門約定而產(chǎn)生和獨(dú)立存在，而是由違約定金、解約定金和成約定金所派生。

三、要避免定金陷阱，需要做到以下幾點(diǎn)：1、不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，不要交定金。

在商品房的交易過程中，在簽訂商品房買賣合同前，簽訂認(rèn)購書、交定金，并不是簽訂商品房買賣合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。

如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。

2、將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù)有兩個(gè)：（1）《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；

（2）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式，向買受人收受定金，作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

3、司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。

再次是在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。