文道全律師解答：

您好。一、可以轉讓的集資房主要有：1、已取得房產(chǎn)證的集資房轉讓（1） 產(chǎn)權全部是單位的集資房轉讓對于這種情況下，因為產(chǎn)權在單位，單位員工個人只具有居住權，而沒有所有權，當然也就沒有處分權，如果員工轉讓該集資房，轉讓行為是屬于無權處分行為，轉讓協(xié)議當然無效。

轉讓協(xié)議無效，雙方可根據(jù)過錯程度承擔相應的責任。

（2） 產(chǎn)權全部是單位員工個人集資房轉讓對于產(chǎn)權全部是單位員工個人的情況，因為產(chǎn)權屬于員工個人即轉讓人，即使單位內部規(guī)定，員工不得轉讓，但是該規(guī)定系單位內部規(guī)定，對第三人不具有約束力，并且《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部1999年5月1日施行）第五條規(guī)定：“已取得合法產(chǎn)權證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售”。

因此此種情況下該協(xié)議沒有違反相關的法律規(guī)定，即應認定轉讓有效。

如果一方違反約定，不履行轉讓協(xié)議，另一方可按協(xié)議約定，要求其承擔相應的責任。

（3） 產(chǎn)權部分是單位，部分是員工個人的集資房轉讓對于這種情況下，因為集資房是單位與個人共有，根據(jù)民法通則及相關法律規(guī)定，一方未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有物，況且自《物權法》實施后，不動產(chǎn)是登記主義，集資房登記有共有人的情況，因此第三人在購買集資房時，是可以知道單位是共有人的，因此不適用善意取得，再者，購買人未經(jīng)共有人的同意，也過戶不成。

因此，對于單位員工與第三人簽訂的集資房轉讓協(xié)議應是無效的或部分無效的。

2、未取得房產(chǎn)證的集資房轉讓，即集資房購房資格的轉讓當前，集資房糾紛主要是此類糾紛，此類轉讓協(xié)議應該有效。

二、集資房轉讓應注意的問題主要有：1、必須明確單位集資建房大都體現(xiàn)了單位對員工的福利政策，因此有些單位在與員工簽署的《集資合同》中對集資房的轉讓問題多有限制。

外單位的人如果有意購買集資建房單位有集資資格員工的集資房，必須前往該單位了解以下情況：單位是否同意員工轉讓集資房？是否對員工的轉讓行為設定了限制條件？設定了哪些條件？單位是否保留優(yōu)先購買權？等等。

建議仔細查閱《集資合同》的相關規(guī)定。

2、明確購買此類集資房是有很大風險的。

現(xiàn)實中，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉讓協(xié)議的情況下，又以更高的價格將該房轉讓給乙方，且已與乙方辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，則甲方無法取得該房的所有權。

為最大限度地避免風險，建議在轉讓合同中載明下列內容：（1）分期付款方式。

即簽訂合同時付多少，交房時付多少，辦理好產(chǎn)權過戶手續(xù)后付多少；

（2）辦理產(chǎn)權過戶的期限。

要求轉讓人必須在取得產(chǎn)權證后多少日內協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶；

（3）違約責任。

特別約定集資方不得再行將房屋轉讓給第三人，如有此類情況導致產(chǎn)權證無法落實，要求集資方承擔違約責任。

3、需要說明的是，如果集資方最終把集資房賣給第三方，還沒有過戶，則可以要求集資方繼續(xù)履行合同義務；

如已經(jīng)辦理了過戶，則只能主張賠償損失。