文道全律師解答：

您好。一、從總體上分，房屋質(zhì)量問(wèn)題大致有三類(lèi)：違規(guī)質(zhì)量問(wèn)題、違約質(zhì)量問(wèn)題和使用質(zhì)量問(wèn)題。

1、違規(guī)房屋質(zhì)量問(wèn)題違規(guī)房屋質(zhì)量問(wèn)題，是指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題是目前最常見(jiàn)，也最容易引發(fā)糾紛的一類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題。

具體來(lái)說(shuō)包括：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，屋面漏雨、墻面脫落，門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈或縫隙超過(guò)規(guī)范規(guī)定，有防水要求的地下室漏水，室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。

對(duì)于這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題，毫無(wú)疑問(wèn)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括：修理、退房、換房、賠償?shù)取?/p>

但開(kāi)發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)以何種方式承擔(dān)法律責(zé)任，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間往往存在嚴(yán)重分歧，從而引發(fā)糾紛。

2、違約房屋質(zhì)量問(wèn)題違約質(zhì)量問(wèn)題是指開(kāi)發(fā)商交付的房屋達(dá)不到承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，或者不能如期交付房屋。

這類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題違反的是合同的約定，一般合同中如果有約定的解決方式可以按照約定的方式解決，如果沒(méi)有就要區(qū)分情況對(duì)待了。

3、使用房屋質(zhì)量問(wèn)題使用質(zhì)量問(wèn)題是指由于購(gòu)房者沒(méi)有按照說(shuō)明使用相關(guān)設(shè)備，從而使其達(dá)不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。

對(duì)于這類(lèi)所謂的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

二、房屋存在瑕疵時(shí)，法律規(guī)定了多種救濟(jì)措施。

適用法律的時(shí)候應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理。

應(yīng)注意購(gòu)房人是否行使了其注意義務(wù)。

因?yàn)橘?gòu)房人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)行必要的檢驗(yàn)，這也是購(gòu)房人應(yīng)該行使注意義務(wù)，對(duì)于一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的瑕疵，購(gòu)房人應(yīng)在接受時(shí)提出。

在取得房屋后，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無(wú)其他特別規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可不負(fù)責(zé)任，應(yīng)由購(gòu)房人負(fù)責(zé)維修。

開(kāi)發(fā)商人在訂立合同時(shí)，已明確告知購(gòu)房人房屋存有質(zhì)量瑕疵的，開(kāi)發(fā)商對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。

2、對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以察覺(jué)，須經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)鑒定或在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的，購(gòu)房人及時(shí)向開(kāi)發(fā)商人提出的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。

對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題較嚴(yán)重，甚至不能使用的，購(gòu)房人可解除合同，因此給購(gòu)房人造成的財(cái)產(chǎn)及人身?yè)p失開(kāi)發(fā)商應(yīng)予賠償。

3、對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。開(kāi)發(fā)商已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)也對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。

在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣(mài)人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買(mǎi)受人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。