文道全律師解答：

您好。一、商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。

它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

二、不能購(gòu)買(mǎi)的便宜房主要有：1、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房由有錢(qián)無(wú)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出錢(qián)，有地?zé)o錢(qián)的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，建成后，開(kāi)發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會(huì)出售，但按國(guó)家規(guī)定，這類(lèi)房是不得作為商品房出售的，如若貪圖低價(jià)便宜而購(gòu)入，往往會(huì)在今后遇到房地產(chǎn)權(quán)證方面始料不及的麻煩。

2、公益聯(lián)建房由地方政府或本系統(tǒng)本單位組織領(lǐng)導(dǎo)，市民自愿參加組成的住房“合作社”，為解決“社員”住房困難而進(jìn)行的合作建房項(xiàng)目，當(dāng)新建房子有一定剩余時(shí)，而向社會(huì)出售。

由于這類(lèi)房屋具有公益性質(zhì)，享有不少優(yōu)惠，所以按國(guó)家政策規(guī)定，也不能作為商品房出售，一旦購(gòu)買(mǎi)，日后難以進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)。

3、集資合建房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或小城鎮(zhèn)建設(shè)等為名，利用村集體的土地在城郊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

此類(lèi)房大都沒(méi)有辦理土地出讓手續(xù)，也未辦理土地征用手續(xù)，因此，如果購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)集資合資的房屋，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。

4、集資聯(lián)建房一些企事業(yè)單位利用自身閑置的土地與外單位集體和個(gè)人或本單位職工的資金集資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

由于土地來(lái)源主要是企業(yè)通過(guò)減免地價(jià)，或行政劃撥式取得的非贏利性土地。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，此類(lèi)房不能作為商品房向社會(huì)出售，一旦購(gòu)買(mǎi)缺乏保證。

5、非法開(kāi)發(fā)房未經(jīng)批準(zhǔn)，不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的單位，通過(guò)非正常渠道謀得土地而進(jìn)行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由于其沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，因而也就無(wú)法辦理土地征用手續(xù)，沒(méi)交納土地出讓金，如果購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)極大。

6、限制權(quán)利房司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)已依法裁定、查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋。

購(gòu)房者貪圖便宜，采用私下交易的方式買(mǎi)房，由于不可能掌握賣(mài)方真實(shí)情況，結(jié)果往往上當(dāng)，叫苦不迭。

7、郊區(qū)聯(lián)建房開(kāi)發(fā)商為了降低商品房建設(shè)成本，在市郊低價(jià)征地開(kāi)發(fā)形成的商品房，這對(duì)購(gòu)房資金短缺的居民來(lái)說(shuō)，本應(yīng)是一個(gè)較好的選擇，但由于個(gè)別開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不規(guī)范，且管理不到位，社區(qū)環(huán)境極差，設(shè)施嚴(yán)重缺乏，交通極其不便，卻通過(guò)虛假?gòu)V告，打著“低價(jià)”的幌子蒙騙購(gòu)房者，這種“低價(jià)”，這種“便宜”，購(gòu)房者是不應(yīng)去撿的。