我與房主簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定以100萬購買房主的一套二手房。我付清購房款以后才知道這房子在半年前已經(jīng)被房東抵押給了別人用于還債?，F(xiàn)在抵押權(quán)人拿著抵押合同來找我，說抵押在先，我和房東的房屋買賣影響了他的抵押權(quán)。請問我的《房屋買賣合同》是不是有效。已經(jīng)抵押的房子咋買？我該怎么辦？
您好。很高興為您解答關(guān)于購買了已經(jīng)抵押的房子怎么辦的問題。
已經(jīng)抵押的房子咋買？首先根據(jù)我國《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定第（二）款已經(jīng)明確規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。
” 即如果抵押人的出賣行為會損害抵押權(quán)人的利益，其轉(zhuǎn)讓行為會因為違反強制性法律規(guī)定而無效。
也就是說，如果抵押權(quán)人不同意，房主是不能隨便轉(zhuǎn)賣抵押房產(chǎn)的。
但這并不代表您的問題沒有解決辦法。
因為《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第（二）款中有一個但書規(guī)定，即“但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。
也就是說，如果房主清償了債務(wù)或者你代替房主清償了債務(wù)，就不會影響您的購房合同的效力了。
另外，《最高人民法院<關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條第（一）款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；
取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。
受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。
”
所以您或者房主清償了債務(wù)，抵押權(quán)人的利益并未受損，那么抵押人不能以未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由主張合同無效。
在這里要提醒您注意的是，如果您清償債務(wù)使抵押權(quán)歸于消滅，《房屋買賣合同》也就有效，此時一定要去辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，這樣您也就獲得了向房主追償債務(wù)的權(quán)利。
當(dāng)然最好是讓房主清償債務(wù)，撤銷抵押這樣對您而言是最好的，具體的情況可能還要進(jìn)一步分析，如果有需要您可以電話咨詢我。
