我在2010年4月，我與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購買北京市一套內(nèi)銷商品房的《預(yù)售契約》，約定總房價款為52萬元。我按照協(xié)議的約定先支付了40萬元房款。房地產(chǎn)開發(fā)公司收取房款后，沒有按照協(xié)議約定交付房屋。在當(dāng)年10月，單方提出了終止協(xié)議的要求，并以69萬元的價格將該房屋另行出售給了他人。請問我能要回這套商品房嗎，法律能保護(hù)我的權(quán)益嗎？
來信所說的某房地產(chǎn)公司這全面履行合同，是合同當(dāng)事人的義務(wù)。
房地產(chǎn)公司在履行和你簽訂的商品房預(yù)售協(xié)議的過程中，單方終止了該合同的履行，并將該房另外售與他人，使你簽訂合同的目的無法實現(xiàn)，屬于根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
至于你是否能得到住房，則要看第三人是否善意購買，以及房屋所有權(quán)證的辦理情況。
一、第三人善意購買房屋如果第三人是善意購房，即他對該住房曾經(jīng)出售的情況一無所知，在購房的過程中無任何過錯，并且已經(jīng)辦理完房產(chǎn)過戶手續(xù)，并依法取得了該套住房的房屋所有權(quán)證，為了保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條的規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個合同無效;如后一個合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個合同有效，但預(yù)售方給前一個合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
”二、第三人不是善意購買房屋但如果第三人向房地產(chǎn)公司購買住房時，不完全滿足以上所述的條件，即第三人不是善意購房，或者沒有辦理房產(chǎn)登記過戶手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證，那么法律不會保護(hù)第三人的購房行為。
在這種情況下，你可以要求房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行協(xié)議，交付你購買的商品房。
三、損失賠償根據(jù)《中華人民共和國合同法》第113條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不履行義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。
”房地產(chǎn)公司除應(yīng)當(dāng)返還你已經(jīng)交納的40萬元房款外，還應(yīng)當(dāng)賠償你履行購房協(xié)議后可以獲得的利益。
因房地產(chǎn)公司違約所造成的直接損失和你的既得利益的損失，均應(yīng)當(dāng)由該房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)賠償。
綜上所述，如果第三人的購房行為是善意的，并且已經(jīng)依法取得了房屋所有權(quán)證，他的購房行為將會得到法律的確認(rèn)。
你的損失應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)公司承擔(dān)，包括直接損失和預(yù)期利益。
如果第三人的購房行為不同時滿足善意購買和已領(lǐng)權(quán)證的這兩個條件，第三人的購房行為將得不到法律的保護(hù)。
你要求繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議的主張，將得到法律的支持。
