在中介公司的介紹下，我與天湖小區(qū)的一個(gè)業(yè)主簽訂了一份二手房買賣合同，合同約定我以260萬(wàn)的總價(jià)購(gòu)買他的一套4居室。我在合同簽訂當(dāng)天交了5萬(wàn)定金和中介費(fèi)，并且依照合同約定在10天之內(nèi)付了120萬(wàn)的首付。合同上寫(xiě)明了剩下的135萬(wàn)在30日之內(nèi)辦理過(guò)戶時(shí)交完，無(wú)論哪方違約都要賠償20%的違約金。結(jié)果在第24天我們辦理過(guò)戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)被查封，我要求賣家承擔(dān)責(zé)任，他說(shuō)這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)本來(lái)我們的合同就無(wú)效，而且他不知道房子被查封，所以只同意返還定金不同意賠償，請(qǐng)問(wèn)我該怎么辦？
您好，很高興為您解答二手房買賣賣家違約怎么辦的問(wèn)題。
首先可以告訴您的是您與業(yè)主簽訂的二手房買賣合同只要是雙方真實(shí)的意思表示，就是有效的。
除非您明知這是夫妻共有財(cái)產(chǎn)妻子不知情還仍然購(gòu)買。
因此業(yè)主不能以夫妻共有財(cái)產(chǎn)來(lái)主張合同無(wú)效。
根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，買方購(gòu)房時(shí)沒(méi)有義務(wù)查明登記業(yè)主的婚姻狀況及是否存在其他實(shí)際共有人。
登記在一方名下的夫妻共有房屋，登記一方簽字的買賣合同為有效合同。
另外，賣方對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保證房屋處于產(chǎn)權(quán)清晰可交易狀態(tài)，因房產(chǎn)被查封導(dǎo)致無(wú)法交易的，需承擔(dān)違約責(zé)任。
也就是說(shuō)業(yè)主無(wú)論有沒(méi)有惡意隱瞞查封房的事實(shí)，無(wú)法繼續(xù)履行合同就屬于違約應(yīng)該按照合同的約定賠償您20%的違約金。
建議您向法院提出訴訟，要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，返還您5萬(wàn)元的定金，賠償20%的違約金。
