去年年底，我與某開(kāi)發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同。合同中約定，我向該開(kāi)發(fā)商交納一定的房產(chǎn)證代辦費(fèi)，開(kāi)發(fā)商則須為我辦理房產(chǎn)證。現(xiàn)在房款早已交清，可房子一直沒(méi)有交付，房產(chǎn)證也沒(méi)有發(fā)放給我。我多次向開(kāi)發(fā)商咨詢交房和辦證事宜，開(kāi)發(fā)商總是以各種理由搪塞。最近，我突然聽(tīng)說(shuō)該樓盤(pán)早已被抵押，現(xiàn)因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有償還到期貸款，銀行正準(zhǔn)備將樓盤(pán)拍賣。我震驚萬(wàn)分，趕忙過(guò)去打聽(tīng)，沒(méi)想到售樓處已經(jīng)人去樓空，開(kāi)發(fā)商早就遠(yuǎn)走高飛了。據(jù)我了解，其他購(gòu)買該棟商品房的業(yè)主也遭遇了與我相同的情況。請(qǐng)問(wèn)這種情況下我該怎么辦？我能否對(duì)開(kāi)放商的詐騙行為進(jìn)行報(bào)案？
您好，很高興為您解答關(guān)于抵押樓盤(pán)有銷售的相關(guān)法律問(wèn)題。
根據(jù)您的描述，開(kāi)發(fā)商將所售房屋進(jìn)行抵押的行為屬于惡意欺詐，你有權(quán)要求其承擔(dān)退款和賠償?shù)拿袷仑?zé)任。
如果涉案數(shù)額巨大，社會(huì)影響惡劣，開(kāi)發(fā)商攜款逃匿，已構(gòu)成詐騙罪，您和其他業(yè)主應(yīng)該向司法機(jī)關(guān)報(bào)案。
由于您并不知道該抵押設(shè)定的時(shí)間是在商品房買賣合同訂立之前還是之后，所以，我們將按以下兩種情況考慮找到開(kāi)發(fā)商的賠償問(wèn)題：（一）如果抵押設(shè)定在商品房買賣合同訂立之前，則買賣合同無(wú)效。
如果該抵押設(shè)定在商品房買賣合同訂立之前，那么在訂立商品房買賣合同過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)告知你和其他購(gòu)房者。
但事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商并未履行這一告知義務(wù)，并且是其故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第49條第1款的規(guī)定，該開(kāi)發(fā)商出售抵押房屋的行為無(wú)效。
你可以按照我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息并賠償你們的損失，同時(shí)還可以要求開(kāi)放商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。
（二）如果抵押設(shè)定在商品房買賣合同訂立之后，你可以請(qǐng)求解除該買賣合同。
如果抵押設(shè)定在商品房買賣合同訂立之后，那么該商品房買賣合同就具有法律效力。
但是，在尚未交付房屋并為你辦理產(chǎn)權(quán)證之間，開(kāi)發(fā)商仍然擁有該房屋的所有權(quán)，因此，其在自己擁有所有權(quán)的房屋上設(shè)定抵押的行為是有效的，而且銀行根據(jù)有效的抵押合同行使拍賣權(quán)的行為也是受法律保護(hù)的并且這種根據(jù)抵押合同獲得的拍賣權(quán)在法律效力上優(yōu)先于你根據(jù)房屋買賣合同所擁有的權(quán)利。
此時(shí)，根據(jù)《解釋》第8條的規(guī)定，你可以請(qǐng)求解除該買賣合同，要求開(kāi)發(fā)商返回已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
另外，如果開(kāi)發(fā)商攜款潛逃，您應(yīng)該向公安機(jī)關(guān)報(bào)案來(lái)解決問(wèn)題。
