文道全律師解答：

不用客氣。你問(wèn)的實(shí)際上是解除購(gòu)房合同后按揭貸款怎么還問(wèn)題。

我的解答如下： 一、購(gòu)房合同解除后貸款合同怎么辦 一些消費(fèi)者在通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房之后，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生如此困惑：按揭貸款購(gòu)房是否可以退房？回答是：按揭貸款所購(gòu)房屋是可以退的，也就是按揭貸款的購(gòu)房合同是可以解除的。

《合同法》第94條規(guī)定：有下列情況之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

可以看出，只要開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了上述情形，如交房嚴(yán)重逾期或質(zhì)量低劣等，符合法律或購(gòu)房合同中規(guī)定的解約條件，購(gòu)房者就可以依法解除購(gòu)房合同。

購(gòu)房合同解除后貸款合同怎么辦？需要提醒大家的是，買(mǎi)房與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系之外的，所以，解除購(gòu)房的合同并不同時(shí)解除貸款合同。

也就是說(shuō)，買(mǎi)家雖然不買(mǎi)房了，但因?yàn)槠渑c銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

因此，購(gòu)房合同解除以后，貸款合同并不因此解除，購(gòu)房者還是必須要履行按揭貸款合同的。

也就是說(shuō)，購(gòu)房者還要必須向銀行還貸款。

二、解除購(gòu)房合同后按揭貸款怎么還 如上所述，購(gòu)房合同解除以后，購(gòu)房者還是必須要償還貸款的。

那么，解除購(gòu)房合同以后，按揭貸款應(yīng)當(dāng)怎么償還？ 由于購(gòu)房合同被解除，開(kāi)發(fā)商從買(mǎi)家處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)返還買(mǎi)家。

然后，買(mǎi)家應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第32條第5款：借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商的規(guī)定，與銀行協(xié)商將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

實(shí)際上，這種還款方法是一種理論上的做法，實(shí)踐中很難這樣操作，因?yàn)橘I(mǎi)家所購(gòu)房屋已經(jīng)向銀行做抵押。

如果買(mǎi)家拿到這筆錢(qián)后不還銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣(mài)或變賣(mài)已設(shè)定抵押的買(mǎi)家所購(gòu)房屋。

但此時(shí)房屋已不歸買(mǎi)家所有，處分該房屋就損害了開(kāi)發(fā)商的利益，開(kāi)發(fā)商絕不會(huì)吃虧。

那么，實(shí)踐中，解除購(gòu)房合同后按揭貸款怎么還呢？實(shí)際上，只能由開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分為兩部分，其中屬于買(mǎi)家首付款的部分直接退還給買(mǎi)家。

屬于買(mǎi)家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買(mǎi)家已向銀行提前還款。

銀行依據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第30條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止”，從而接收還款，終止借款合同。

我國(guó)擔(dān)保法第52條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”，貸款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。

以上就是對(duì)“購(gòu)房合同解除后貸款合同怎么辦”以及“解除購(gòu)房合同后按揭貸款怎么還”所作的解答。

購(gòu)房者必須要記住的是，購(gòu)房合同與按揭貸款合同屬于兩份不同的合同，購(gòu)房合同解除以后，貸款合同還是有效的，當(dāng)事人必須要償還按揭貸款。

至于解除購(gòu)房合同后按揭貸款的具體怎么還，實(shí)踐中，一般都是由開(kāi)發(fā)商直接還給銀行。

希望以上的解答能夠?qū)?gòu)房者有所幫助，如果您還對(duì)購(gòu)房合同解除后按揭貸款的處理問(wèn)題有不明白的地方，不妨直接與律師取得聯(lián)系，他們會(huì)對(duì)您的咨詢予以全面耐心和細(xì)致的解答。