文道全律師解答：

你好！你問(wèn)了兩個(gè)問(wèn)題，分別解答如下： 一、購(gòu)買商品房要注意哪些問(wèn)題 （一）買房前的準(zhǔn)備：購(gòu)房者在購(gòu)買自住房屋時(shí)，必須根據(jù)自身家庭的儲(chǔ)蓄、可獲得的各類貸款以及向親友借款等因素，來(lái)估算自己的實(shí)際購(gòu)買能力，最終確定所要購(gòu)買的房屋類型、面積和價(jià)位。

（二）購(gòu)房評(píng)估：買房是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，同時(shí)不管您是出于投資或自住購(gòu)房，房子總是一種資產(chǎn)，有保值升值的功能。

購(gòu)房者根據(jù)所收集的購(gòu)房信息，看中了某一處房屋后，一定要對(duì)欲購(gòu)房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，因?yàn)槎?tīng)為虛、眼見(jiàn)為實(shí)。

購(gòu)房者在觀看、考察、選擇房屋時(shí)，務(wù)必全面仔細(xì)。

（三）簽訂購(gòu)房合同：購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國(guó)家認(rèn)定的商品房購(gòu)銷合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)商單方面制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。

購(gòu)房者簽訂的合同中的各項(xiàng)條款一定要準(zhǔn)確、清晰，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。

購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確;違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等；

要慎簽霸王合同。

購(gòu)房者如果對(duì)相關(guān)知識(shí)了解很少，不妨請(qǐng)專業(yè)人士陪同簽合同。

（四）交房入住 要注意驗(yàn)收門窗、地板、頂棚 、墻面、廚廁等，要檢查門框縫隙、門插、門鎖是否太大、太緊，是否有特別的聲音；

窗戶縫隙大小及開(kāi)關(guān)窗情況;踢腳線接口有無(wú)松動(dòng); 頂棚有無(wú)水漬裂痕；

墻面有無(wú)隆起或凹陷的地方，墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕等。

（五）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記，公證保險(xiǎn) 買房后應(yīng)及時(shí)到房屋主管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記。

買進(jìn)的房產(chǎn)，只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權(quán)登記，并取得房屋所有權(quán)證(即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件)后，你對(duì)房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會(huì)得到法律的保護(hù)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，可以使你驗(yàn)證所購(gòu)買房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，可及時(shí)通過(guò)法律向賣方索賠。

二、如何看開(kāi)發(fā)商資質(zhì)？ 考察樓盤(pán)手續(xù)及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)是了解該樓盤(pán)是否合法銷售的重要途徑。

消費(fèi)者可通過(guò)查視五證二書(shū)來(lái)審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)。

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書(shū)”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。

1、五證是指： (1)國(guó)有土地使用證：國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒(méi)有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

(3)建筑工程用地規(guī)劃許可證：建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過(guò)的程序 (4)建設(shè)工程施工許可證：建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

武漢市建委負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。 (5)商品房預(yù)售許可證：商品房預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室，證書(shū)由市開(kāi)發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。

2、二書(shū)是指： (1)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照：該執(zhí)照是取得企業(yè)法人資格的合法憑證，有限公司即屬此類。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等進(jìn)行核定。

未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)(以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū))的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

購(gòu)買商品房要注意哪些問(wèn)題，如何看開(kāi)發(fā)商資質(zhì)？買房是人生的一件大事，你在挑選商品房時(shí)一定要注意上面提到的注意事項(xiàng)，尤其在簽合同和驗(yàn)房收房時(shí)最好請(qǐng)專業(yè)人士協(xié)助，把糾紛的解決方式預(yù)先約定在合同里，避免自己的權(quán)益受到侵害。