您好，律師，我要買套二手房，看了不少房子，可價格差距很大，我自己也估了價，可還是拿捏不準(zhǔn)。在二手房交易中，如何做到二手房合理估價？
您好，在買賣二手房時，要做到合理估價，有兩種方法可以采用： 1、購房者自行評估。
具體方法是：購房者可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進(jìn)行對照，對自己的房屋進(jìn)行粗略的評估，避免因價格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會因為預(yù)估價格太低而遭受經(jīng)濟(jì)損失。
估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；
房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%；
樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；
朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。
若無南向窗戶則-5%；
教育區(qū)域，有重點中小學(xué)+15%；
電梯，有電梯的二手房相對同質(zhì)量樓盤多500-2000元/平方米；
小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；
物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；
買家心理，舊房-8%。
2、專業(yè)評估師合理估價。 由于估價是一個很復(fù)雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細(xì)節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。
評估人員需要具備豐富的實踐經(jīng)驗，復(fù)雜瑣碎的細(xì)節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。
對于二手房來說，由于交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易，一般是一房一價。
為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗豐富的評估師進(jìn)行估價。
估價人員對委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。
