一、房屋買賣需要注意什么

需要注意的事項(xiàng)：

1、不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。

2、查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務(wù)信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市，購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。

3、查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購買商品房現(xiàn)房的，購房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。

目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過程中，擅自擴(kuò)大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

5、審慎簽訂商品房買賣合同。一是，簽訂合同時，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會制定的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。二是，對于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議的車庫、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，避免發(fā)生糾紛。三是，簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同登記備案。

二、房屋買賣定金糾紛如何處理

1、區(qū)分定金與訂金

在購買商品房的過程中，買受人（購房者） 與出賣者（開發(fā)商）未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認(rèn)購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。

定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余；三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五為違約定金，指作為合同履行擔(dān)保的定金。我國定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式。在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔(dān)保法》第89條：當(dāng)事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無權(quán)要求返還定金；收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：（1）合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回；（2） 合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回；按受方違約的，應(yīng)雙倍返還。

一般情況下，訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時，也不能適用訂金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。對于訂金的約定，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！渡唐贩夸N售管理辦法》（2001年6 月1日起施行）第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受方返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

2、在房屋買賣認(rèn)購書中約定的“定金”

《最高人民法院關(guān)于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行）第4條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認(rèn)購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因?yàn)橘I受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因?yàn)橘I賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

3、注意認(rèn)購書簽訂后的定金處理

在認(rèn)購書中經(jīng)常會出現(xiàn)金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認(rèn)為就是定金約定，而應(yīng)該仔細(xì)分析。如果雙方簽定的認(rèn)購書中約定。當(dāng)事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應(yīng)該雙倍返還買受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應(yīng)是關(guān)于定金的約定。但如果沒有雙倍返還的約定，那么就應(yīng)該認(rèn)為是一種預(yù)付款或者是訂金的約定，而不適用定金規(guī)則。

認(rèn)購書中的定金，實(shí)際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認(rèn)購書是一種預(yù)約，是為將來訂立正式的銷售合同而預(yù)先簽定的獨(dú)立的合同，根據(jù)預(yù)約，開發(fā)商的義務(wù)是在將來與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人；而買受人的義務(wù)則是簽定合同購買該房屋。為了平衡當(dāng)事人的利益，法律規(guī)定，購房人在交付定金后，如果沒有正當(dāng)理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金；出售人如果沒有正當(dāng)理由而不簽定銷售合同的則應(yīng)雙倍返還。由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，如果一方違約則會發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買賣雙方應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議書中就簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護(hù)雙方權(quán)益。

（1）如果買方?jīng)]有在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購協(xié)議書，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。

（2）如果任何一方在正式簽約時對認(rèn)購協(xié)議書中確認(rèn)的條件，如房號、價格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

（3）如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

（4）如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預(yù)售）條件而導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。

（5）如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

（6）如果雙方都不存在上述第—項(xiàng)的違約行為，僅對預(yù)售（銷售）合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

房屋買賣需要交納定金是再正常不過的事情，但是相對于其他商品買賣定金來看，房屋買賣定金數(shù)額比較大，涉及的當(dāng)事人權(quán)益也比較多，一旦發(fā)生糾紛處理起來就比較復(fù)雜，如果當(dāng)事人擔(dān)心自身利益損失，可以及時向房產(chǎn)糾紛律師求助。