一、商品房認(rèn)購書的格式是什么

商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。商品房認(rèn)購書一般應(yīng)包含哪些內(nèi)容呢？具體的商品房認(rèn)購書的格式又是怎樣的呢？

《中華人民共和國合同法》第12條規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事約定，一般包括以下條款：（1）當(dāng)事人的名稱或姓名和住所：（2）標(biāo)的；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價(jià)款或者報(bào)酬；（6）履行期限、地點(diǎn)和方式；（7）違約責(zé)任；（8）解決爭議的方法。

在我國，房地產(chǎn)合同的主要條款多數(shù)是法律、行政法規(guī)直接規(guī)定，這是由房地產(chǎn)合同的性質(zhì)所決定的，然而，由于對(duì)商品房認(rèn)購書沒有具體確定的相關(guān)法律規(guī)定，所以商品房認(rèn)購書的主要條款是由當(dāng)事人約定和實(shí)踐操作習(xí)慣所決定的。

二、商品房認(rèn)購書違約責(zé)任是什么

雙方在簽訂認(rèn)購書后，存在購房者拒絕與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同、開發(fā)商“撕毀”認(rèn)購書而以更高的價(jià)格賣給第三人等兩種可能。由于大多數(shù)認(rèn)購書主要是通過定金方式約束雙方當(dāng)事人，因此，若房地產(chǎn)開發(fā)商或者購房人拒絕按照認(rèn)購書約定簽訂商品房預(yù)售合同，均應(yīng)依據(jù)定金罰則，違約方無權(quán)請(qǐng)求返還定金或其應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人雙倍返還定金。

實(shí)踐中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違反認(rèn)購書而拒絕訂立商品房預(yù)售合同，并違反預(yù)約將認(rèn)購書中約定的房屋出賣給第三人，在房價(jià)上漲時(shí)，其就會(huì)從中獲取額外的利益，而該利益的獲得可以說是違法所得。根據(jù)任何人不得從其自身的不法行為中獲得利益的法理，顯然違約方利益的獲得與該法理相違背。而絕大多數(shù)認(rèn)購書只規(guī)定定金條款，沒有對(duì)違約責(zé)任及其計(jì)算方法予以明確約定。而此時(shí)違約方給相對(duì)方造成的損失，主要還是房屋價(jià)格上漲或下跌所產(chǎn)生的差價(jià)。

因此，僅僅用定金罰則是無法彌補(bǔ)守約方損失的。如果司法實(shí)踐中僅僅按照定金罰則處理該類行為，不僅無法彌補(bǔ)守約方的損失，也會(huì)在客觀上不能有效制約違反認(rèn)購書的惡意行為，不利于鼓勵(lì)誠信交易秩序的建立。根據(jù)《合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，從預(yù)期利益的角度出發(fā)，在一方當(dāng)事人違反認(rèn)購書的情形下，應(yīng)當(dāng)就違約方的違約行為給相對(duì)方造成預(yù)期利益的損失進(jìn)行賠償，但鑒于雙方僅處于預(yù)約階段，購房者未全額支付對(duì)價(jià)，從利益平衡和公平原則出發(fā)，違約方應(yīng)該就相對(duì)方的機(jī)會(huì)損失進(jìn)行賠償。對(duì)于具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)，因法律和相關(guān)司法解釋均未作出明確規(guī)定，法官可行使自由裁量權(quán)，從制裁違約和平衡利益出發(fā)，綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯(cuò)程度、合理的成本支出等因素，酌情作出判定，如果通過以上講解，購房者還是不能理解，可以咨詢專業(yè)律師，以防糾紛或者損失的發(fā)生。