一、認(rèn)購(gòu)書有什么效力

認(rèn)購(gòu)書既然屬于預(yù)約，預(yù)約是合同的一種，就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權(quán)利義務(wù)具體確定、意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律或社會(huì)公共利益，并對(duì)于商品房買賣合同的主要條款有所規(guī)定，即至少應(yīng)包括房屋的位置、面積、價(jià)格等要素，否則就無(wú)法構(gòu)成一個(gè)有效的合同。根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立，依法成立的合同自成立時(shí)生效。

在房地產(chǎn)預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)商向購(gòu)房人提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書，這一行為在法律上應(yīng)是預(yù)售人向購(gòu)房人發(fā)出的要約。而一旦購(gòu)房人對(duì)認(rèn)購(gòu)書的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發(fā)出了承諾，即接受了認(rèn)購(gòu)書對(duì)其的法律約束力。

因此，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)、一致，認(rèn)購(gòu)書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購(gòu)書當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購(gòu)書所設(shè)定的義務(wù)。

二、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書注意什么

1、簽訂認(rèn)購(gòu)書不是簽訂買賣合同的前置條件，它不是購(gòu)買商品房的必經(jīng)程序，盡量不與開發(fā)商簽定認(rèn)購(gòu)書；

2、盡量避免定金條款，可使用預(yù)付款性質(zhì)的條款代替定金條款；

3、購(gòu)房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還；

4、購(gòu)房者看房時(shí)通常會(huì)針對(duì)自己特別關(guān)注的點(diǎn)提出一些問(wèn)題，開發(fā)商呢就會(huì)作出相應(yīng)的答復(fù)，可以把開發(fā)商的答復(fù)寫入認(rèn)購(gòu)書。比如你選的這套房肯定不會(huì)挨著配電箱，您選的這個(gè)戶型不會(huì)挨著電梯；

5、將開發(fā)商或售樓人員介紹的優(yōu)勢(shì)寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書，比如售樓人員說(shuō)了“您認(rèn)購(gòu)的這種D戶型都是朝南的”那么在認(rèn)購(gòu)書中可以寫上房屋的朝向是南；

6、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額；

7、開發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)；

8、簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》之前應(yīng)該審查的文件：也就是我們通常說(shuō)的五證是吧：比如這個(gè)《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。