一、預售人未按約定期限交房的責任

商品房預售合同的標的物不是現(xiàn)實存在的，而是將來才能建成的。預購人在支付了購房款后，將來是否能得到約定的房屋還是個未知數(shù)。預售人需按合同約定，在一定期限后將竣工的房屋交付給預購人，如果在期限到期時不能提供竣工房屋，預售人應根據(jù)其過錯按照合同約定承擔違約責任；如果超過合同約定的期限，預售人仍不能交付商品房的，預購人還有權解除合同。

盡管法律對逾期交房的責任有明確規(guī)定，但是在實踐中，預售人往往已不可抗力為由進行抗辯，不承擔應有的責任。究竟什么是“不可抗力”，怎樣才算是構成“不可抗力”？《合同法》第117條規(guī)定，不可抗力的構成要件一般為：客觀情況、不能預見、不能避免及不能克服。在商品房預售中，預售人提出的不可抗力免責是有通常有以下兩種：

一是自然因素，即在施工、驗收過程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象，如風災、水災、####等，施工不能如期進行，從而導致了商品房的遲延交付。若因此類因素而無法履行合同，可以使用不可抗力原則。需要注意的是，一般惡劣天氣不能構成不可抗力。

二是人為因素，即在施工、驗收過程中發(fā)生的某種外界人為因素，例如政府在雙方當事人訂立預售合同后頒布的政策、法律和行政法規(guī)或有關行政部門采取行政措施，又如發(fā)生戰(zhàn)爭等社會異常情況，可以適用不可抗力原則。需要注意的是，對于預售人預售時應當預見的因素或是商業(yè)活動的正常風險，如一些居民因不滿拆遷或施工方案而集體阻擾施工、施工中遇到重大技術問題等而導致延期交付的，不構成不可抗力，預售人不能免責。此外，由于政府驗收拖延的原因?qū)е卵悠诮桓?，應適用第三人違約的處理方式，預售人應先向預購人承擔違約責任，不構成不可抗力。

二、預售人違反過戶義務的責任

轉移房屋所有權在商品房預售中至關重要。當前在我國，購房者必須在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)辦理初始登記并領取房地產(chǎn)權屬證明書的基礎上（大確權），才能申請辦理所購房屋的轉移登記（小確權），領取房地產(chǎn)權證。但在現(xiàn)實中，因預售人未能進行“大確權”導致預購人的“小確權”不能進行的情況有很多，例如預售人未交齊土地出讓金，房地產(chǎn)項目未經(jīng)立項批準、房屋未經(jīng)驗收或驗收不合規(guī)格等等情況下，預購人都不能順利的辦理產(chǎn)權證。

對于此問題，法律賦予了預購人解除合同的權利，但是如果預購人希望已經(jīng)購買房屋能夠取得房產(chǎn)證從而得到法律的保護卻毫無辦法。為了能更好的保護預購人的合法權益，法律應當賦予購房者自行辦證的權利。房屋預售問題比較復雜，一不小心就可能實現(xiàn)不了自己的購房權利，建議消費者在購房預售房之前能對預售房屋相關的法律知識進行了解，必要時可以請專業(yè)律師協(xié)助。