一、預(yù)售人未按約定期限交房的責(zé)任

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物不是現(xiàn)實存在的，而是將來才能建成的。預(yù)購人在支付了購房款后，將來是否能得到約定的房屋還是個未知數(shù)。預(yù)售人需按合同約定，在一定期限后將竣工的房屋交付給預(yù)購人，如果在期限到期時不能提供竣工房屋，預(yù)售人應(yīng)根據(jù)其過錯按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；如果超過合同約定的期限，預(yù)售人仍不能交付商品房的，預(yù)購人還有權(quán)解除合同。

盡管法律對逾期交房的責(zé)任有明確規(guī)定，但是在實踐中，預(yù)售人往往已不可抗力為由進(jìn)行抗辯，不承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任。究竟什么是“不可抗力”，怎樣才算是構(gòu)成“不可抗力”？《合同法》第117條規(guī)定，不可抗力的構(gòu)成要件一般為：客觀情況、不能預(yù)見、不能避免及不能克服。在商品房預(yù)售中，預(yù)售人提出的不可抗力免責(zé)是有通常有以下兩種：

一是自然因素，即在施工、驗收過程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象，如風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、####等，施工不能如期進(jìn)行，從而導(dǎo)致了商品房的遲延交付。若因此類因素而無法履行合同，可以使用不可抗力原則。需要注意的是，一般惡劣天氣不能構(gòu)成不可抗力。

二是人為因素，即在施工、驗收過程中發(fā)生的某種外界人為因素，例如政府在雙方當(dāng)事人訂立預(yù)售合同后頒布的政策、法律和行政法規(guī)或有關(guān)行政部門采取行政措施，又如發(fā)生戰(zhàn)爭等社會異常情況，可以適用不可抗力原則。需要注意的是，對于預(yù)售人預(yù)售時應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因素或是商業(yè)活動的正常風(fēng)險，如一些居民因不滿拆遷或施工方案而集體阻擾施工、施工中遇到重大技術(shù)問題等而導(dǎo)致延期交付的，不構(gòu)成不可抗力，預(yù)售人不能免責(zé)。此外，由于政府驗收拖延的原因?qū)е卵悠诮桓?，?yīng)適用第三人違約的處理方式，預(yù)售人應(yīng)先向預(yù)購人承擔(dān)違約責(zé)任，不構(gòu)成不可抗力。

二、預(yù)售人違反過戶義務(wù)的責(zé)任

轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)在商品房預(yù)售中至關(guān)重要。當(dāng)前在我國，購房者必須在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)辦理初始登記并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書的基礎(chǔ)上（大確權(quán)），才能申請辦理所購房屋的轉(zhuǎn)移登記（小確權(quán)），領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。但在現(xiàn)實中，因預(yù)售人未能進(jìn)行“大確權(quán)”導(dǎo)致預(yù)購人的“小確權(quán)”不能進(jìn)行的情況有很多，例如預(yù)售人未交齊土地出讓金，房地產(chǎn)項目未經(jīng)立項批準(zhǔn)、房屋未經(jīng)驗收或驗收不合規(guī)格等等情況下，預(yù)購人都不能順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

對于此問題，法律賦予了預(yù)購人解除合同的權(quán)利，但是如果預(yù)購人希望已經(jīng)購買房屋能夠取得房產(chǎn)證從而得到法律的保護(hù)卻毫無辦法。為了能更好的保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，法律應(yīng)當(dāng)賦予購房者自行辦證的權(quán)利。房屋預(yù)售問題比較復(fù)雜，一不小心就可能實現(xiàn)不了自己的購房權(quán)利，建議消費者在購房預(yù)售房之前能對預(yù)售房屋相關(guān)的法律知識進(jìn)行了解，必要時可以請專業(yè)律師協(xié)助。