一、如何確定房屋買賣合同違約責(zé)任
對(duì)于商品房買賣合同糾紛中違約責(zé)任如何確定，是出現(xiàn)此種爭(zhēng)議后必須解決的問題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式，對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對(duì)比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根絕《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計(jì)算方法。 《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
另外，在《商品房買賣解釋》對(duì)某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：
1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對(duì)先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在治理同樣適用懲罰性賠償。
二、商品房預(yù)售要注意什么
有些房地產(chǎn)開發(fā)商或利用房地產(chǎn)業(yè)處于賣方市場(chǎng)的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，或利用熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)的優(yōu)勢(shì)，在合同中設(shè)下陷阱，作出對(duì)消費(fèi)者不利的約定。常見的陷阱有以下幾種，請(qǐng)注意預(yù)防。
1、在合同約定的價(jià)款外另行約定收取其他費(fèi)用，如水電貼費(fèi)、室外管線施工費(fèi)等；
2、刪除了格式合同中按照《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定約定的面積差異處理?xiàng)l款，另行約定為每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整；或只選擇面積誤差的違約責(zé)任，不允許買受人解除合同，可能影響買受人的投資決策。
3、出賣人逾期交房的違約責(zé)任較買受人逾期付款的違約責(zé)任低；或逾期交房時(shí)間長(zhǎng)的違約責(zé)任較逾期交房時(shí)間短的違約責(zé)任低，或僅對(duì)買受人逾期付款的違約責(zé)任進(jìn)行約定，對(duì)出賣人逾期交房的違約責(zé)任不作約定。
4、在房屋交付期限中約定遇停水、停電、雨天等非出賣方原因，交付期限可據(jù)實(shí)予以延期，可能導(dǎo)致交付時(shí)間處于不確定狀態(tài)。
5、因出賣人原因?qū)е沦I受人退房時(shí)，出賣人承擔(dān)的責(zé)任較輕。
6、在收取產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用的情況下，合同約定出賣人僅負(fù)責(zé)將有關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，逃避違約責(zé)任的承擔(dān)。
房屋買賣合同糾紛涉及的問題比較多也比較瑣碎，一不小心就可能引起糾紛。建議在處理這些問題的時(shí)候先向?qū)I(yè)的房產(chǎn)糾紛律師咨詢或者請(qǐng)求協(xié)助。
