一、如何確定房屋買賣合同違約責任

對于商品房買賣合同糾紛中違約責任如何確定，是出現(xiàn)此種爭議后必須解決的問題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式，對于違約責任的承擔方式約定相對比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根絕《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計算方法。 《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的，除當事人有特殊原因外，出賣人應當承擔違約責任；如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機構(gòu)記收逾期貸款利息的標準計算。

另外，在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔違約責任的計算則另有規(guī)定，具體包括：

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在治理同樣適用懲罰性賠償。

二、商品房預售要注意什么

有些房地產(chǎn)開發(fā)商或利用房地產(chǎn)業(yè)處于賣方市場的行業(yè)優(yōu)勢，或利用熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)的優(yōu)勢，在合同中設下陷阱，作出對消費者不利的約定。常見的陷阱有以下幾種，請注意預防。

1、在合同約定的價款外另行約定收取其他費用，如水電貼費、室外管線施工費等；

2、刪除了格式合同中按照《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定約定的面積差異處理條款，另行約定為每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整；或只選擇面積誤差的違約責任，不允許買受人解除合同，可能影響買受人的投資決策。

3、出賣人逾期交房的違約責任較買受人逾期付款的違約責任低；或逾期交房時間長的違約責任較逾期交房時間短的違約責任低，或僅對買受人逾期付款的違約責任進行約定，對出賣人逾期交房的違約責任不作約定。

4、在房屋交付期限中約定遇停水、停電、雨天等非出賣方原因，交付期限可據(jù)實予以延期，可能導致交付時間處于不確定狀態(tài)。

5、因出賣人原因?qū)е沦I受人退房時，出賣人承擔的責任較輕。

6、在收取產(chǎn)權(quán)登記費用的情況下，合同約定出賣人僅負責將有關(guān)資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，逃避違約責任的承擔。

房屋買賣合同糾紛涉及的問題比較多也比較瑣碎，一不小心就可能引起糾紛。建議在處理這些問題的時候先向?qū)I(yè)的房產(chǎn)糾紛律師咨詢或者請求協(xié)助。