一、農(nóng)村房屋買賣合同有效條件
農(nóng)村房屋買賣有效必須符合四個(gè)法律要件：
1、買房人主體資格合法
農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。
2、賣房人的主體資格合格
賣房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來說，其中的共有人單方面處分房屋的，如果取得房屋的人支付了合理的對(duì)價(jià)，那么買賣是成立的，其它共有人可以向賣房人主張權(quán)利，但不得以未取得其同意而主張合同無效。
3、買房人符合申請(qǐng)宅基地的條件
農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。
4、買賣經(jīng)過村民委員會(huì)同意
從物權(quán)角度看，只有村民委員會(huì)才有資格代表所有人對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。
二、哪些農(nóng)村房屋買賣合同無效
房產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)交易的典型類型，房地產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程，房產(chǎn)買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移，也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。
1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：
（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（2）依法收回土地使用權(quán)的；
（3）權(quán)屬有爭議的；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
由于歷史原因，農(nóng)村房屋有著其不同于其他不動(dòng)產(chǎn)的“特性”，尤其是對(duì)農(nóng)村房屋的“保障性”關(guān)注有余，而過于忽視其天生的“經(jīng)濟(jì)性”。農(nóng)村房屋的經(jīng)濟(jì)性主要體現(xiàn)于買賣，但是農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，哪些情形下該合同無效，無論是買方還是賣方恐怕都一知半解，這樣不利于交易安全，也不利于雙方的利益。為了更好的保護(hù)自己的合法利益，最好請(qǐng)專業(yè)的律師幫忙擬定農(nóng)村房屋買賣合同，以防合同無效的情形出現(xiàn)；如果發(fā)生農(nóng)村房屋買賣糾紛，也最好請(qǐng)專業(yè)的律師幫您維權(quán)，因?yàn)樗麄冝k案經(jīng)驗(yàn)豐富，也會(huì)最大程度的保護(hù)您的利益。
