開(kāi)發(fā)商遲延辦房產(chǎn)證怎么辦

2002 年1月19日，梁先生一家三口與華昊公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定梁先生一家以49.3萬(wàn)元的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)該大廈內(nèi)一套118.99 平方米的房屋，交房期限為同年的12月31日。在該合同的補(bǔ)充條款中約定：“華昊公司承諾在2002年12月31日前辦出房地產(chǎn)大產(chǎn)證，向梁先生出示大產(chǎn)證并正式交房。如未按期辦出大產(chǎn)證，華昊公司承諾按梁先生一家已付全部房款賠償損失（利率按同期按揭貸款利率計(jì)算）?！敝?，梁先生一家支付了全部房款。2002年4月22日，華昊公司將房屋交付梁先生一家使用。但因華昊公司一直沒(méi)有辦出大產(chǎn)證，梁先生便于今年6月18日向法院起訴，要求賠償違約金4萬(wàn)余元。

可華昊公司辯稱(chēng)，梁先生一家的房屋屬拍賣(mài)所得，因該大廈系在建工程，天怡開(kāi)發(fā)商在解決大廈遺留問(wèn)題上，合作不很默契。大產(chǎn)證一直未辦出的責(zé)任在天怡公司。再說(shuō)梁先生一家已于2002年4月22日入住所購(gòu)房屋，雙方在合同履行過(guò)程中改變了交房的條件，這說(shuō)明非但沒(méi)有造成梁先生的損失，反而使梁先生一家獲得提早入住的利益。

遲延辦房產(chǎn)證違約金怎么算

法院認(rèn)為，商品房的交付包括權(quán)利的交付及實(shí)物的交付，并與購(gòu)房者辦理房屋交接手續(xù)（俗稱(chēng)交鑰匙），通知購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。在雙方的補(bǔ)充條款中約定，出示大產(chǎn)證和交鑰匙必須同時(shí)具備，作為華昊公司提前交鑰匙的義務(wù)，不能免除應(yīng)出示大產(chǎn)證的義務(wù)。遂一審判決支持了梁先生一家的訴訟請(qǐng)求。

現(xiàn)有的《上海市商品房預(yù)售合同》對(duì)于房產(chǎn)銷(xiāo)售商如何交付房屋都有了明確的規(guī)定，即獲得大產(chǎn)證的同時(shí)交付房屋，再協(xié)助購(gòu)房者辦理小產(chǎn)證。

因?yàn)檫`約的種類(lèi)有很多，違約條款有概括性和具體性之分，前者對(duì)違約行為不做具體區(qū)分；后者是針對(duì)不同的違約行為約定不同的違約金。本案雙方規(guī)定的是具體違約條款，那么梁先生一家提前入住的事實(shí)，不能減輕華昊公司的違約責(zé)任。因?yàn)槿A昊公司通過(guò)拍賣(mài)取得該大廈部分房屋產(chǎn)權(quán)，對(duì)于該大廈屬在建工程是明知的，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)與開(kāi)發(fā)商處理遺留問(wèn)題上的難度。無(wú)法按期辦證的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由華昊公司承擔(dān)。