一、商品房預(yù)售的條件是怎樣的

第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。因?yàn)椋课菀栏接谕恋?，商品房?xiàng)目的合法開工建設(shè)和合法預(yù)售，必須以對該土地的合法使用權(quán)為前提。

第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈缫压疾?shí)施了《城市規(guī)劃法》，對城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預(yù)售房屋，就會使開發(fā)商自己尤其是購房消費(fèi)者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25% 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25% 以上的規(guī)定，有兩個意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項(xiàng)目施工工程的，都表明開發(fā)商有一定的實(shí)力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間的規(guī)定，則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。

第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度，是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售經(jīng)營，必須持有兩個許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國家對商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。

二、開發(fā)商如何交付房屋

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。這一條對商品房交付的程序作了一些大概的規(guī)定，也明確了交付時必須書面通知買受人。根據(jù)實(shí)踐中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序進(jìn)行：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知，這一通知一般表現(xiàn)為以特快專遞郵寄的《入伙通知書》或《交房通知書》

2、買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。

3、買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實(shí)地查驗(yàn)所購買商品房并填寫驗(yàn)房單。如果商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；如果若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或賠償。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質(zhì)量問題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。

5、買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。

6、買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。

7、買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。但商品房預(yù)售畢竟是沒有建成的房子，購房者應(yīng)該先對預(yù)售的條件有所了解，此外開發(fā)商交付房屋的條件以及程序也應(yīng)有所了解，而這些最好咨詢專業(yè)的律師予以了解，如果由此發(fā)生了糾紛，律師還能幫您出謀劃策。