一、購(gòu)買商品房一定要交定金嗎

簽訂商品房買賣合同之前先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書并交納定金不是商品房買賣合同履行的必須程序，購(gòu)房人可以與開發(fā)商直接簽訂商品房買賣合同。在購(gòu)買商品房時(shí)，最好將該項(xiàng)目了解清楚，然后直接與開發(fā)商簽訂買賣合同，這樣如果在簽約談判中補(bǔ)充協(xié)議達(dá)不成一致意見，或者又發(fā)現(xiàn)了對(duì)自己不利的新問題，都可全身而退，不必再為解決定金的問題而煩惱，也避免了可能的定金損失。

或者在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)加上“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應(yīng)無條件立即退還全部定金或訂金”、“在認(rèn)購(gòu)書有效期內(nèi)，買方有權(quán)隨時(shí)解除此認(rèn)購(gòu)書，賣方應(yīng)將定金或訂金無條件全部退回”的約定。

二、商品房買賣中如何處理定金

在認(rèn)購(gòu)書中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認(rèn)為就是定金約定，而應(yīng)該仔細(xì)分析。如果雙方簽定的認(rèn)購(gòu)書中約定。當(dāng)事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應(yīng)該雙倍返還買受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應(yīng)是關(guān)于定金的約定。但如果沒有雙倍返還的約定，那么就應(yīng)該認(rèn)為是一種預(yù)付款或者是訂金的約定，而不適用定金規(guī)則。

認(rèn)購(gòu)書中的定金，實(shí)際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約，是為將來訂立正式的銷售合同而預(yù)先簽定的獨(dú)立的合同，根據(jù)預(yù)約，開發(fā)商的義務(wù)是在將來與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人；而買受人的義務(wù)則是簽定合同購(gòu)買該房屋。為了平衡當(dāng)事人的利益，法律規(guī)定，購(gòu)房人在交付定金后，如果沒有正當(dāng)理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金；出售人如果沒有正當(dāng)理由而不簽定銷售合同的則應(yīng)雙倍返還。由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，如果一方違約則會(huì)發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買賣雙方應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中就簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護(hù)雙方權(quán)益。

（1）如果買方?jīng)]有在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。

（2）如果任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中確認(rèn)的條件，如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動(dòng)一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

（3）如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

（4）如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預(yù)售）條件而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。

（5）如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

（6）如果雙方都不存在上述第—項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。