一、商品房認(rèn)購書有什么法律效力

很多購房者認(rèn)為，在整個(gè)交易過程當(dāng)中，只有最終要簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力。商品房認(rèn)購書究竟是意向書還是正式合同，它的效力如何呢？

首先，意向書這一形式是特殊時(shí)期的產(chǎn)物，它產(chǎn)生于整個(gè)社會(huì)缺乏法律意識(shí)、合同觀念之時(shí)。意向書一般都會(huì)明確注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向書的雙方也僅向?qū)Ψ絺鬟_(dá)一個(gè)最初步、最基本的合同意向，一旦這一意向有所改變，也無需向?qū)Ψ匠袚?dān)任何責(zé)任。如果需要進(jìn)一步確定該意向，則雙方再簽署正式合同。在今天看來，把簽署意向書作為簽署正式合同的前置程序毫無必要，因?yàn)槿魏我环骄蛇`反意向書而無須承擔(dān)任何責(zé)任，任何一方都不會(huì)僅憑意向書就著手準(zhǔn)備履行有關(guān)義務(wù)，因此意向書也就毫無實(shí)際意義，反而增加了交易成本和交易環(huán)節(jié)。在我國現(xiàn)行的基本法律當(dāng)中，如《民法通則》、《合同法》等，均未對(duì)意向書作出規(guī)定，而僅僅規(guī)定了合同。

我國現(xiàn)行法律對(duì)于有效合同的構(gòu)成要件作了如下規(guī)定：

1、合格的主體；

2、真實(shí)的意思表示；

3、內(nèi)容合法；

4、形式合法。對(duì)于合同的訂立程序規(guī)定為：一方向另一特定方發(fā)出要約，要約內(nèi)容要包括特定標(biāo)的物的較為詳細(xì)、具體的情況，如規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格等。

如果把商品房認(rèn)購書和正式合同作一比較，即可發(fā)現(xiàn)商品房認(rèn)購書具備合同的構(gòu)成要件：

1、簽署合同或商品房認(rèn)購書的雙方當(dāng)事人都具備相應(yīng)主體資格；

2、合同或商品房認(rèn)購書的內(nèi)容是雙方真實(shí)的意思表示（有證據(jù)證明確有欺詐、脅迫等情形的除外）；

3、有關(guān)內(nèi)容不違反法律及公序良俗；

4、采取合法的形式。因此，商品房認(rèn)購書也可以歸人合同范疇，具有合同的法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購房者在簽署商品房認(rèn)購書時(shí)千萬不能因其內(nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。

在實(shí)踐中，確實(shí)有不少房屋的認(rèn)購人對(duì)于商品房認(rèn)購書所具有的合同性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，因此在商品房認(rèn)購書的履行當(dāng)中出現(xiàn)了不少糾紛。其實(shí)，無論是基于什么樣的角度來否認(rèn)商品房認(rèn)購書的法律效力，這種態(tài)度都是不嚴(yán)肅的。

一方面認(rèn)購人在商品房認(rèn)購書上簽署名字，承諾會(huì)遵守有關(guān)約定，另一方面卻又在準(zhǔn)備著到某一時(shí)候來否認(rèn)該商品房認(rèn)購書以及自己簽字的效力，這樣勢(shì)必給整個(gè)交易增加困難，同時(shí)也會(huì)對(duì)交易雙方之間最初的信任造成嚴(yán)重的損害。

二、違反商品房認(rèn)購書怎么辦

商品房買賣認(rèn)購書對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。

因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買賣認(rèn)購書確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買賣合同，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴?yán)妫砍鲑u人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對(duì)信賴?yán)尜r償額的約定。

商品房認(rèn)購書通常不能直接構(gòu)成商品房買賣合同，其在本質(zhì)上為將行談判的預(yù)約。但很多購房者對(duì)商品房認(rèn)購書的效力并不了解，如果開發(fā)商或者是其自己違反了認(rèn)購書的規(guī)定后，也不知如何處理。鑒于此種情況，最好咨詢專業(yè)律師，并請(qǐng)其幫忙解決由此發(fā)生的糾紛。