一、房屋買賣如何處理定金糾紛

定金是認(rèn)購(gòu)協(xié)議中一個(gè)很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭(zhēng)議的重點(diǎn)問(wèn)題。出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒(méi)收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

但是根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

特別說(shuō)明，《合同法司法解釋二》已經(jīng)實(shí)施，對(duì)合同成立是一個(gè)突破，商品房買賣合同又是一個(gè)特殊的合同，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，在實(shí)踐中會(huì)有爭(zhēng)議，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理，密切關(guān)注司法實(shí)踐的動(dòng)向。認(rèn)購(gòu)協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。

但如果認(rèn)購(gòu)書(shū)上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約，訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金。對(duì)于這種訂金、押金的法律性質(zhì)認(rèn)定就存在爭(zhēng)議。在司法實(shí)踐中，法院或仲裁機(jī)構(gòu)有認(rèn)定這是一種違約責(zé)任的約定，也有認(rèn)定為定金的。必須在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商正式合同的內(nèi)容并應(yīng)留下書(shū)面記錄，避免出現(xiàn)非買受人原因未能簽訂正式合同，開(kāi)發(fā)商以買受人未進(jìn)行過(guò)協(xié)商或買受人因無(wú)法證明與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行過(guò)協(xié)商而導(dǎo)致定金被沒(méi)收的情形。

二、商品房一房二賣哪個(gè)有效

我國(guó)民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。

在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人 取得商品房的所有權(quán)；其次是出賣人先行交付，買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外；如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請(qǐng)求履行合同的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。