開發(fā)商延期交房承擔(dān)多少違約金
逾期交房，開發(fā)商被判向138戶業(yè)主賠償違約金100萬元！昨日，江漢北路江都仕嘉業(yè)主狀告開發(fā)商逾期交房一案一審有了結(jié)果。我市今年起訴人數(shù)最多的房地產(chǎn)官司落下帷幕。
業(yè)主訴稱，按照購房合同，開發(fā)商應(yīng)在今年7月31日之前交房。可當(dāng)業(yè)主們準(zhǔn)時(shí)去收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋水、電、氣都還沒有全部開通，能證明房屋質(zhì)量過關(guān)的《竣工驗(yàn)收備案證》也沒辦妥。
法庭上，開發(fā)商辯稱，由于水、電、氣方面的原因，交房確實(shí)延期到了8月20日。這20天的賠償金，自己愿意掏。至于8月20日以后，業(yè)主因沒看見“竣工驗(yàn)收備案證”而拒絕收房所造成的損失，與己無關(guān)。
9月30日，法院組織原、被告雙方進(jìn)行庭前和解。此時(shí)，原告方知開發(fā)商已于9月7日領(lǐng)取了《竣工驗(yàn)收備案證》。
法院認(rèn)為，開發(fā)商逾期交房，應(yīng)當(dāng)支付違約金，逾期天數(shù)應(yīng)從約定交房日的次日，即8月1日開始算起，直至業(yè)主知道開發(fā)商領(lǐng)證的9月30日止。據(jù)此計(jì)算，開發(fā)商賠償?shù)倪`約金及訴訟費(fèi)竟高達(dá)100萬元。
延期交房可以退房嗎
本案給部分“習(xí)慣”逾期交房的開發(fā)商敲響了警鐘，對業(yè)主們則提供了一個(gè)很好的依法維權(quán)案例。
逾期交房是指開發(fā)商在商品房銷售合同約定的交付使用期限內(nèi)，未能向買受人交付房屋的行為。如何確定開發(fā)商履行了交付義務(wù)的時(shí)間，則依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定為房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用。只要開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，就視為開發(fā)商履行了房屋交付使用的義務(wù)，反之，就是逾期交付使用房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但如果開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定的交付條件導(dǎo)致買受人拒絕收房的，逾期交房期限應(yīng)該自合同約定的交房日期開始計(jì)算。
如果開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先排除開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，方能追究其違約責(zé)任。所以在合同約定中，對于逾期交房的免責(zé)事由除了地震、戰(zhàn)爭等這些不可抗力的原因之外，不要和開發(fā)商輕易另行約定其他的免責(zé)理由。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同等。通常在《商品房預(yù)售合同》中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。即有約定的按約定。需要注意的是，如果違約金以“每日為已交付房價(jià)款萬分之×”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則已付房價(jià)款在按揭付款的情況下，包括首付款和銀行按揭款，而非僅僅首付款。
