案情簡介：開發(fā)商延遲交付商品房

宋某與北京市某地產公司（以下稱開發(fā)商）簽訂商品房預售合同，雙方約定以13萬元的價格買賣地下室車位，開放商應于2009年6月前交付車位給買受人使用，預期按日支付已付房款萬分之十的違約金。開發(fā)商于6月底以掛號信方式通知收樓未果。買受人與2010年4月到場收樓，該車位因南側砌有圍墻而不能使用，后于2010年5月拆除。買受人主張開放商從2009年6月到2010年5月的預期交樓違約金3萬元。

審理結果：開發(fā)商承擔違約責任

最終法院認為。開放商交付車位除將支配權交與買受人之外，還應保證車位能夠正常使用不存在瑕疵，而本案當中車位受到圍墻影響而無法使用，不能視為正確交付。對圍墻的建造時間，開發(fā)商負有舉證責任而沒有舉證，推定圍墻在車位交付前已經存在。認定從2009年到2010年5月期間，無論是否有通知，買受人都無法接受此車位，故開發(fā)商應該承擔交付不能的違約責任，支持買受人的訴訟請求。

律師說法：應如何承擔違約責任

1、開發(fā)商預期交房，買受人是否可以解除房屋買賣合同？

開發(fā)商在約定的履行期限屆滿之時，沒有按期交付商品房或者協助買受人辦理房產的權屬登記，即出賣人給付延遲。除當事人有約定外，法律一般不認為出賣人因此構成根本性違約，故不直接向守約方也就是購買人賦予解除權。

買受人向出賣人催告履行后，出賣人在合理期限內仍未履行的，買受人可以行使解除權?！渡唐贩抠I賣合同解釋》第15條第一款規(guī)定：出賣人延遲交付房屋，經催告在3個月內和合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予以支持。買受人行使解除權有期限約束。該條第二條規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為3各月，對方當事人沒有催告的，解除權 應當在解除權發(fā)生之日1年內行使，預期不行使的，解除權消滅。當買受人依法行使解除權導致商品房預售合同解除的，則雙方按《合同法》第97條結算及第107條確定出賣人違約責任的承擔。

2、開發(fā)商預期交房，買受人的損失或者違約金應該如何計算？

由于出賣人延遲交付房屋，是買受人不能再預定的時間行使占有、使用、收益、處分的權能。根據《商品房買賣合同解釋》第17條第二項規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償計算方法，預期交付使用房屋的，按照預期交付房屋期間主管部門公布或者資格的房地產評估機關評定的同地段同類房屋租金標準確定。出賣人按此規(guī)定向買受人承擔責任，無需以買受人實際有租賃支出為條件，因為租金收益是買受人基于合同正常履行所應獲取的利益。

注意，對于開發(fā)商提前進行的房屋非正式交付，責任在于開發(fā)商，其應承擔違約責任，支付違約金。

通過以上案例的講解，我們可以知道：通過法律途徑解決房產糾紛，還是需要比較專業(yè)的房產糾紛知識的，同時還需要足夠的糾紛解決經驗，如果當事人不能妥善解決這些事情，在必要時，可以聘請律師協助，以防損失。