一、買(mǎi)期房是否必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力問(wèn)題，并非一律都是有效的。認(rèn)購(gòu)書(shū)其實(shí)就是一個(gè)預(yù)約，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對(duì)將來(lái)訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)預(yù)先約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。一般是在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同存在法律上的障礙時(shí)（沒(méi)有取得預(yù)售許可證）而訂立的。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，交易雙方只能依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件成就后，要求對(duì)方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。

實(shí)踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是有效的。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)際上被依法認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同，那么在未取得預(yù)售手續(xù)時(shí)就是無(wú)效的。如果一個(gè)項(xiàng)目連國(guó)有土地使用權(quán)都沒(méi)有取得，只是修了一個(gè)售樓部就開(kāi)始銷(xiāo)售，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并收取定金，那么這種認(rèn)購(gòu)書(shū)也是無(wú)效的。對(duì)此問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力如何

簽認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟。

如果條件允許，可以不簽認(rèn)購(gòu)而直接簽合同。這樣做的最大好處在于，在與開(kāi)發(fā)商的談判中不至于因?yàn)槎ń鸬膯?wèn)題而使自己處于被動(dòng)的地位，可以從容地與開(kāi)發(fā)商談判。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)同意這樣的要求，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，簽了認(rèn)購(gòu)合同就算成功了一半。

簽《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》相當(dāng)于是一種預(yù)約，可以避免客戶因?yàn)楹贤贫ǖ难诱`而流失；還可以給雙方當(dāng)事人一個(gè)緩沖的機(jī)會(huì)，在緩沖期內(nèi)，退房違約的損失也相對(duì)減少。即使有時(shí)候，依照法律規(guī)定應(yīng)無(wú)條件返還定金，開(kāi)發(fā)商也往往設(shè)置種種障礙，增加認(rèn)購(gòu)方索回定金的成本，從而使購(gòu)房者放棄這樣的想法。

在我國(guó)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)廣泛存在于商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，其問(wèn)題層出不窮。主要原因就是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主對(duì)購(gòu)買(mǎi)期房是否必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)存有爭(zhēng)議，而且購(gòu)房者對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力也不知如何認(rèn)定，為了避免購(gòu)房者糊里糊涂的與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而利益受損，最好在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)先咨詢專(zhuān)業(yè)的律師，如果真就此發(fā)生了糾紛也最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師幫忙解決。