一、房屋租賃合同效力如何認定

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。

房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。

而建設部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權證的；

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、權屬有爭議的；

5、屬于違法建筑的；

6、不符合安全標準的；

7、已抵押，未經抵押權人同意的；

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；

9、有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

二、房屋租賃合同糾紛如何處理

有效房屋租賃合同糾紛的處理包括以下兩種情況：

（一）、合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金按合同約定的標準計算；若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。

（二）、合同解除時有關問題的實體處理

1、 關于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權要求解除合同：

（1）承租人欠租超過合同約定期限；

（2）合同未約定期限的，欠租達三個月以上；

（3）承租人未經出租人同意擅自轉租的；

（4）承租人擅自改變房屋結構或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權要求解除合同：

①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的；

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導致承租人不能實現(xiàn)合同目的的；

③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設施，保證房屋安全的；

④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因導致合同無法履行或經當事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

2、 承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。

合同有約定按約定處理；合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應委托評估機構對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償；對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔；因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔；雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。

3、 因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。承租人應向出租人承擔的違約責任是：

（1）所欠租金及其它費用的逾期付款違約金（即滯納金）；

（2）簽約時所交租賃定金由出租人沒收；

（3）當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。

4、 因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。出租人應向承租人承擔的違約責任是：

（1）向承租人雙倍返還租賃定金；

（2）賠償承租人的裝修損失；

（3）當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應另行向承租人支付損失賠償。