一、一房二賣的合同有效嗎

不少人對(duì)于一房二賣的合同，認(rèn)為居于后者的合同一定無(wú)效，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤地，對(duì)于如何確定一房二賣中的合同是否有效，一般參照以下規(guī)則：

（一）未登記的房屋買賣，并不影響合同的效力

房屋買賣合同不屬必須經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，備案才有效的合同，房產(chǎn)登記只是對(duì)房屋確權(quán)的程序，只是合同履行中的一個(gè)階段。沒(méi)辦理房產(chǎn)登記不影響合同的效力，即合同有效，但是房屋的物權(quán)尚未確定。

（二）未登記的房屋買賣，前后兩個(gè)合同都是有效的

一房二賣案件中的第一個(gè)買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，僅享有債權(quán)，債權(quán)不能對(duì)抗第三人，不能主張第二個(gè)買房人侵犯了他的所有權(quán)。所有權(quán)仍屬出賣人，他仍有權(quán)第二次出賣。因此，“一房二賣”的兩份合同均為有效。除非第二個(gè)購(gòu)買人屬惡意第三人，明知此房已出賣，他的行為就損害了第一個(gè)買房人的利益。這種情況后合同應(yīng)無(wú)效。

二、一房二賣應(yīng)如何處理

在處理一房二賣時(shí)，我們會(huì)根據(jù)合同是否已經(jīng)辦理登記的情況，進(jìn)行不同的處理：

（一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)，即先簽訂的那份合同可以優(yōu)先獲得房屋的物權(quán)；

（二）兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。其中一份合同得到實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時(shí)，法院會(huì)遵從合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易；

（三）兩份合同中一份已進(jìn)行了過(guò)戶登記，另一份未作過(guò)戶登記，而不管房屋是交付了哪一方。因房屋的過(guò)戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對(duì)世原理，物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理。按照這個(gè)原則就能確認(rèn)已辦理過(guò)戶登記合同的效力即房屋物權(quán)屬于已登記一方；

（四）在第一個(gè)買房人已辦過(guò)戶后又賣第二人，因這時(shí)出賣人已沒(méi)有所有權(quán)，所以他的第二次賣房是無(wú)效的。第二個(gè)購(gòu)房者可以要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

以上就是關(guān)于一房二賣合同效力的認(rèn)定規(guī)則和一房二賣應(yīng)如何處理，若您遇到了一房二賣這樣的情況，請(qǐng)您一定不要慌張，冷靜地參照上文進(jìn)行研究，看適用那種處理方法，或者是聘請(qǐng)一位律師，由他們代您處理相關(guān)的糾紛。