一、宅基地買賣合同無效的情形

（一）關于農(nóng)村房屋出賣給城鎮(zhèn)居民或外村村民的房屋買賣合同是否有效的問題，在審判實踐中存在較大的分歧。但是，村民出賣農(nóng)村房屋的行為，已經(jīng)違反了法律、行政法規(guī)規(guī)定的農(nóng)村房屋不得出賣給城鎮(zhèn)居民或外村村民的強制性規(guī)定，應當認定房屋買賣合同無效。這是肯定的。

（二）農(nóng)村房屋買賣必然涉及房屋宅基地使用權的變更，而作為與房屋不可分割的宅基地所有權為房屋所在地的村民集體經(jīng)濟組織所有，客觀上形成了村民與集體經(jīng)濟組織之間對房屋享有共有權利的狀態(tài)。因此村民在未征得集體經(jīng)濟組織同意的情況下，擅自將房屋出賣給城鎮(zhèn)居民或外村村民而訂立的房屋買賣合同無效。我國民法通則規(guī)定，共有人處分共有財產(chǎn)的應當征得其他共有人同意，其他共有人未同意處分的不得行使處分權。由此可以得出只有財產(chǎn)的所有人或有權處分該財產(chǎn)的人才能處分該財產(chǎn)。根據(jù)合同法規(guī)定，沒有處分權的人訂立的處分財產(chǎn)的合同，只有經(jīng)權利人追認或者無權處分人事后取得了所有權的，合同才有效，權利人不予追認或處分人事后未取得所有權的，合同無效。

（三）再一個，關于產(chǎn)權登記是否影響合同效力的問題。經(jīng)過法律理論的演變和公私權利的日益明確，不動產(chǎn)登記制度與交易合同之債的效力已經(jīng)成為不同法律領域的不同調(diào)整對象。行政管理機關的登記制度主要作用集中在公示性上，雖然在不動產(chǎn)理論上，產(chǎn)權變更的標志是登記備案，但基于物權與債權的各自獨立特性，這種登記僅是物權變動的公示，不影響雙方債權的成立生效與否，合同效力主要由合同法來調(diào)整。

二、宅基地買賣合同無效的救濟，即購房者損害如何賠償

1、現(xiàn)在法院在判決時，會根據(jù)雙方的過錯程度，適當彌補購房者的損失，在前幾年，法院一般會判決賣房者對購房者的房屋增建和裝修部分進行賠償，但是對房屋增值部分賠償不多。但是近年來，法院開始對購房者的房屋增值損失進行了越來越多的關注，購房者主張房屋增值部分的賠償也得到了越來越多的支持。所以說，對于宅基地買賣合同無效的購房者來說，可以主張多方面的賠償要求，以彌補自己的損失。

2、法院對購房者進行保護的前提是，賣房者過失比較大，比如，明明知道宅基地不能買賣還要進行交易。所以，購房者一定要掌握相關的證據(jù)。

從上面可以看到，宅基地作為一項較為特殊的房產(chǎn)，與一般私有房屋不同，法律關系也較為復雜。需要注意的是，宅基地的所有權是農(nóng)民所在地的集體經(jīng)濟組織所有，不經(jīng)過同意，買賣是無效的，為這事對簿公堂的人不在少數(shù)，如果購房者遇到了宅基地糾紛，自己不懂的，可在第一時間與專業(yè)房產(chǎn)律師聯(lián)系。