一、解除房屋租賃合同的情形有哪些？

解除房屋租賃合同首先可以通過雙方當(dāng)事人協(xié)商的方式，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以協(xié)商一致解除合同，當(dāng)事人可以在房屋租賃合同中約定解除租賃協(xié)議的條件，也可以經(jīng)過協(xié)商后決定解除房屋租賃協(xié)議。

如果在沒有約定的情況下，當(dāng)事人也可以解除房屋租賃合同，下面將對這些情況作出說明。

對于租房者來說：

《合同法》第二百三十一條規(guī)定：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

就是說在租賃房屋出現(xiàn)問題，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當(dāng)期間內(nèi)不能進行居住時的，或者租賃房屋毀損致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

《合同法》第二百三十三條規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

也就是說，如果租賃物達到危及承租人的安全或者健康的程度，不管承租人是不是窒息的，承租人都可以單方面解除租賃合同。

對于房東來說：

承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對租賃房屋進行使用收益的。《合同法》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催告，仍不于催告期限內(nèi)支付租金的?！逗贤ā返诙俣邨l規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人的?！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

另外，《合同法》第二百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。也就是在這種情況下，雙方當(dāng)事人都有權(quán)單方解除合同。

二、房屋租賃糾紛怎么舉證？

(一)房屋租賃合同糾紛需證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù)

1、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本等；

2、當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等；

3、法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料；

(二)房屋租賃合同糾紛需證明房屋租賃法律關(guān)系成立的證據(jù)

1、證明房屋產(chǎn)權(quán)的證據(jù)；

2、租賃許可證及租賃登記證明；

3、證明轉(zhuǎn)租合法性的證據(jù)；

4、房屋租賃合同。

(三)房屋租賃合同糾紛需證明房屋租賃合同履行情況的證據(jù)

1、證明出租人是否已將房屋交付承租人使用及交付時房屋狀況的證據(jù)；

2、承租人履行合同情況的證據(jù)，如交付定金(或保證金或押金)、租金、管理費、水電費等費用的發(fā)票或收據(jù)等。

(四)房屋租賃合同糾紛需當(dāng)事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應(yīng)提交詳細的計算清單。

綜上所述，在認定房屋租賃合同無效時，涉及的法律問題還是比較復(fù)雜的，尤其是對于不是通過合意解除合同的情況，法律為了保護一方當(dāng)事人的權(quán)利，在合同法中分別規(guī)定了出租人和承租人的解除權(quán)。但是對于具體如何解除，還是要根據(jù)實際情況來判斷。在房屋租賃糾紛中主張自己的權(quán)利，就不得不涉及到舉證責(zé)任的問題。如果您遇到這樣的問題，我們建議您咨詢專業(yè)的律師為您解答，以維護您的合法權(quán)益。