一、農(nóng)村宅基地能否買賣

根據(jù)法無明文不為禁的原則，農(nóng)村房屋買賣行為理應(yīng)有效，也就是說農(nóng)村宅基地是可以買賣的。

《合同法》第五十二條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。

1、國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》，不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)。

2、把《土地管理法》第62、63條結(jié)合起來分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓，但在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請宅基地而已。

3、所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難稱之謂對其房屋享有所有權(quán)了。

4、《繼承法》規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村房屋項下的宅基地也可以繼承。說明現(xiàn)行法律并不否定農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房一體的可繼承性，決定了其權(quán)利享受主體的可變性。如果說農(nóng)村宅基地使用權(quán)在原始取得階段是與集體經(jīng)濟組織成員權(quán)利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實的變化，其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動的。說明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟組織成員的規(guī)定，僅僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時對享受主體的限制。

5、農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，新的房屋所有權(quán)人同時成為宅基地使用權(quán)的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動。在權(quán)利屬性上，沒有動搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。

二、農(nóng)村宅基地買賣合同無效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：

（1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭議的；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。但現(xiàn)在很多城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在喜歡購買農(nóng)村房屋，那農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓與他人呢，哪些農(nóng)村宅基地買賣合同是無效的情形，當城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋時最好先咨詢專業(yè)律師的意見，謹防簽訂無效的購買合同而利益受損。