一、二手房交接應(yīng)該注意哪些問題

1、應(yīng)進(jìn)行水電煤抄表，并計算金額，確定上下家各自承擔(dān)的份額：

上下家應(yīng)在雙方交接房屋時作好此項工作，以免交房后雙方就這些小費用產(chǎn)生扯皮。同時也要辦理這些的更名手續(xù)，由于水電是依附于房子存在的，一旦房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，該房屋中的相應(yīng)水電設(shè)施也必然轉(zhuǎn)移，不需要變更戶名，但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據(jù)將煤氣設(shè)施移走，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)人只能重新花錢申請煤氣設(shè)施，因此在房屋交易結(jié)束后交房時買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續(xù)。

2、應(yīng)辦理有線電視的結(jié)算和更名手續(xù)：

買賣雙方在房屋買賣交易后，一般不會忘了結(jié)算水電煤的相關(guān)費用，但對有線電視往往會忽視掉，其實有線電視和煤氣一樣，在安裝時有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，有戶名，可以變更戶名，而且現(xiàn)在大多的有線電視費的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線電視費沒有交，所以在交易后交房時，除了對有線電視的費用進(jìn)行結(jié)算外，還不能忘了進(jìn)行有線電視的更名手續(xù)。

3、應(yīng)辦理維修基金、物業(yè)管理費的結(jié)算和更名手續(xù)：

除了上述費用的結(jié)算外，房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費的結(jié)算，而維修基金由于數(shù)額較大，大多的買賣雙方都會注意到這個問題。結(jié)算和更名的手續(xù)一般不會忘記。但物業(yè)管理費由于數(shù)額不大，很多買賣雙方都會忽略掉這個問題，往往忘了辦理結(jié)算手續(xù)和更名手續(xù)，其實在交房的時候一定不能忘了辦理物業(yè)更名，因為如果房屋辦理完過戶等手續(xù)后，物業(yè)更名卻沒有完成，由于現(xiàn)在房屋大多以物業(yè)公司管理為主，以前的那種居委會管理的方式在這種新式商品房模式里不多見，而物業(yè)公司作為公司管理來說，以服務(wù)為主，原始的人際管理在物業(yè)公司這種以贏利為目的公司來說，不可能提供以前那種人性化的服務(wù)，對物業(yè)公司來說，它的管理只能依從它所登記備案的標(biāo)準(zhǔn)而來。

4、辦理相關(guān)的戶口轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)入手續(xù)：

前幾年房屋轉(zhuǎn)讓時，客戶對戶口問題很關(guān)注，因為當(dāng)時市場上成交的大多為小標(biāo)的房產(chǎn)，十幾萬的情況很多，房屋內(nèi)有戶口的人越多賠償?shù)脑蕉?，所以以前買房不一定是買房，很多是看中房子要拆遷買戶口呢，所以忘記戶口遷出遷進(jìn)的比例比較小，現(xiàn)在由于投資客太多，對投資客來說根本不存在戶口的遷進(jìn)遷出問題，所以戶口問題往往被忽視，由于投資客不在乎戶口問題，等到投資客再出售時，往往也會忽視戶口問題，可對買房自住要遷戶口的人來說，就會發(fā)生麻煩，由于前手是投資客，沒有辦理相關(guān)的戶口遷出遷入手續(xù)，前前手的戶口尚留在房屋中，買家想要遷進(jìn)戶口，還必須找到前前手讓他遷掉戶口，自己才能遷進(jìn)，麻煩不說，能不能找到原房東還是另外一回事！所以不論是為了自己也好，還是為了以后賣出方便也好，一定不要忘了將戶口問題解決掉。

5、交房交接書：

對很多買賣雙方來說，在交接了上述事項后，往往會忘了簽房屋交接書，通過大型中介公司，可能會簽交房交接書，以確認(rèn)買賣雙方的最后交房行為。交房交接書其實是個雙刃劍，簽和沒簽往往會達(dá)成不同的后果，當(dāng)然并不是說簽房屋交接書比不簽房屋交接書好，其實一個完整而又有保障的交房行為，應(yīng)該以房屋交接書作為終止，沒有房屋交接書，如果買家反悔，對一些設(shè)備問題，事后進(jìn)行扯皮對賣家來說就不利了，而且如果賣家在交房中有些問題，沒有房屋交接書，以后的糾紛又該多了。

二、二手房買賣時應(yīng)如何避稅

1、以“贈與”方式變相交易

為躲避營業(yè)稅和個人所得稅，一些購買未滿5年的二手房，以“贈與”的方式悄然變相交易。

如果按照贈與形式，就不涉及到“營業(yè)額”的問題，所需付的費用為公證費以及契稅。

風(fēng)險：買賣雙方簽訂的贈與協(xié)議雖然具有一定法律效益，但由于該交易實際上是二手房買賣，一旦雙方發(fā)生了利益糾紛，將最后給消費者帶來損失。例如，甲受外債壓力將房子抵押出去，而此時他又將房子以贈與的形式賣給乙，并收了房款，這樣一來乙的利益就受到了嚴(yán)重侵害。即使這種糾紛鬧到了法院，法院也很難判定裁決。

2、把交易價格“做低”

有不少人為了少交稅而常常采取瞞報、虛報價格的方式。

風(fēng)險：對買房人再次交易不利。高價買賣低價報稅屬于虛假交易。雖然雙方都可從中占點小便宜，但如果買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時將面臨著兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售時估值也會相應(yīng)降低；二是由于買入價低，再次賣出的價格和買入價之間的差額就比較大，再次繳納個人所得稅時也要相應(yīng)多繳。

應(yīng)該說明的是，2006年7月，北京市地稅局公布了二手房交易的最低計稅價格，明確設(shè)定了二手房交易的最低價格“底線”，防止二手房交易采取明低暗高的價格逃稅。

3、以租待售

為避繳營業(yè)稅，“以租待售”是一些購買未滿5年的二手房售房者采用的避稅方式。

風(fēng)險：房價變化，一方毀約，另一方吃虧。一旦房價在租期大漲，房主因此毀約不再向租房者出售該房屋，準(zhǔn)備先租后買該房的買主在租了相當(dāng)長時間后利益將受到損失。反之亦然。

4、不過戶先公證

購買住房未滿5年轉(zhuǎn)手交易時，房產(chǎn)證先不過戶，但進(jìn)行公證；待滿5年時再過戶。

風(fēng)險：公證效力受質(zhì)疑。只公證不過戶對買房人來說存在巨大風(fēng)險，因為根據(jù)我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)，而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。

5、找開發(fā)商改底單

交易時，找開發(fā)商將底單上的原購房人改為現(xiàn)在的購房人。

風(fēng)險：合同效力將失去。改了底單就等于改了原來的購房合同，重新簽了一個新合同。原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權(quán)益無法保證的問題。