一、二手房買賣常見糾紛怎么解決

第一類是房價(jià)上漲過快，上家毀約引起的糾紛。遇到這種情況下家有三個(gè)辦法解決：

1、如果 《居間協(xié)議》或 《定金協(xié)議》已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款，則可視為《買賣合同》，下家有權(quán)要求上家繼續(xù)履行該合同。這些主要條款有：價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、交房時(shí)間等。不過，大多數(shù) 《定金協(xié)議》或 《居間協(xié)議》都不全部具備上述條款，因此，不能視為 《買賣合同》；

2、如果雙倍返還定金還不能彌補(bǔ)下家的損失，下家可以要求賠償實(shí)際損失。比如下家付了5萬元定金，上家不想賣房，只同意返還10萬元，而此時(shí)房價(jià)漲了20萬元，那么上家仍然賺15萬元。這時(shí)，下家可要求上家賠償差價(jià)損失，也就是下家按實(shí)際損失來索賠，這個(gè)實(shí)際損失就是房價(jià)上漲的差價(jià)，下家可以按20萬元來索賠。

3、當(dāng)然，更簡單的辦法是直接適用《定金合同》或 《居間協(xié)議》中的定金罰則，即要求上家雙倍返還。

簽訂買賣合同有一個(gè)必要的步驟是在網(wǎng)上進(jìn)行合同備案，這個(gè)備案可以通過中介公司備案或買賣雙方直接到房地產(chǎn)交易中心辦理備案。 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是示范文本，共有13項(xiàng)條款、 6個(gè)附件，對房屋基本情況、付款時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任等主要內(nèi)容都做了約定。簽訂買賣合同后，上家違約不賣，不管下家是否支付了房款，也不管上家是否愿意承擔(dān)違約責(zé)任，下家都有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。若上家仍拒絕履行，下家可訴至法院要求強(qiáng)制履行。建議在房價(jià)上漲比較快時(shí)，下家付定金爭取多付點(diǎn)，付了定金以后盡早簽訂買賣合同。

第二類是下家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛。

下家向銀行申請貸款未獲批準(zhǔn)的，原因一般有兩個(gè)：一是由于個(gè)人資信等問題，銀行不愿貸款；二是由于信貸政策等原因，貸款不足。如申請100萬元，銀行只肯貸80萬元。

在這兩種情況下，都會造成下家沒有足夠的資金按時(shí)支付房款，通常，由于銀行不貸款或不足額貸款，下家要用自有資金來付房款，否則可能構(gòu)成違約。因?yàn)椋瑤缀跛械馁I賣合同中都約定，如下家貸款不足，則應(yīng)在交易過戶時(shí)補(bǔ)足不足部分，所以貸款的風(fēng)險(xiǎn)要由下家來承擔(dān)。

為避免這類糾紛，下家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計(jì)，最好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成下家付款能力出現(xiàn)嚴(yán)重問題的，任意一方有權(quán)解除合同，上家應(yīng)返還已收房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

第三類是交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛。

由于交易稅費(fèi)受國家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，變動性很大。這些稅收主要有營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅。目前至2009年12月31日前的交易稅收根據(jù)普通住宅和非普通住宅而有所不同。

普通住宅 （面積在140平方米以下；內(nèi)環(huán)的價(jià)格在245萬元以內(nèi)、內(nèi)環(huán)到外環(huán)之間的價(jià)格在140萬元以下、外環(huán)的在98萬元以下；容積率大于1）和非普通住宅 （普通住宅以外的住宅房屋）按以下標(biāo)準(zhǔn)繳納。

另外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上家庭唯一生活住房的，免征個(gè)人所得稅。

繳納標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常會發(fā)生變化，所以一定要及時(shí)了解繳納標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于稅收由誰繳納通常有以下三種情況：

一是雙方未約定，那么應(yīng)按照法律規(guī)定，各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)。

二是約定由下家來承擔(dān)所有稅費(fèi)，上家只管 “到手價(jià)”。這種約定對下家有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻灱s后到交易期間，稅收發(fā)生變化，那么增加的稅收只能由下家承擔(dān)了。

三是做低房價(jià)。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會將正式買賣合同中的房價(jià)做低，再以 “裝修款”或 “房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定，是逃稅行為。而且，做低的合同價(jià)經(jīng)常在繳稅的時(shí)候遇到障礙，被稅務(wù)部門認(rèn)為合同價(jià)過低而要求按評估價(jià)繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會為了增加的稅收由誰承擔(dān)而產(chǎn)生糾紛，但一方不得以做低房價(jià)為由，主張買賣合同無效。

第四類是由于支付定金而引起的糾紛。

無論一手房買賣還是二手房買賣，在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關(guān)于定金引起的糾紛有以下三種：

一是付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說下家違約的話，上家可以沒收定金；上家違約的話，下家可以要求雙倍返還定金。

二是付了定金以后，雙方對定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，比如付了定金后下家才知道房屋還有抵押，而上家又需要用下家的房款來提前還貸，如不能協(xié)商一致，這時(shí)下家就可以要求解除定金合同，上家應(yīng)當(dāng)返還定金 （不是雙倍返還）。但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠信原則和交易習(xí)慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。如上家要求簽訂正式買賣合同后一年后再交房，這種要求違反了誠信原則和交易習(xí)慣，在不能協(xié)商一致時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是上家違約。

三是付了定金以后，定金并沒有交到上家手上，而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，上家不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。

二、“一房數(shù)賣”糾紛怎么解決

“一房數(shù)賣”糾紛的解決大致分為以下幾種情形：

1、前后合同均未履行或均已履行時(shí)，出賣人可以自由選擇。因?yàn)樯唐贩课崔k理過戶登記手續(xù)之前，各買受人享有平等債權(quán)。債權(quán)平等不僅體現(xiàn)在出賣人與各買受人之間，也體現(xiàn)在各買受人之間，任一買受人都不享有優(yōu)先于其他買受人的權(quán)利，均可請求出賣人履行合同，但不能直接支配標(biāo)的物。出賣人向前后買受人均已履行合同，比如向一買受人交付房屋，向另一買受人交付鑰匙時(shí)，應(yīng)當(dāng)由出賣人選擇向何買受人履行過戶登記手續(xù)。

2、如果后買受人與出賣人并無惡意串通前提下，后買受人是善意的并且房屋已過戶給后買受人，導(dǎo)致先買受人無法獲得房屋，這時(shí)，先買受人只能依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條來主張權(quán)利。該條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?/p>

3、如果后買受人與出賣人惡意串通且將房屋過戶給后買受人，而后買受人又出賣過戶給其他善意第三人的，根據(jù)物權(quán)公示主義，先買受人不能在依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定主張合同無效。該條規(guī)定：這時(shí)，先買受人已無法取得房屋，只能依據(jù)第八條行使相應(yīng)權(quán)利救濟(jì)。該條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持?！币虼?，買受人只能根據(jù)第八條來行使相應(yīng)權(quán)利救濟(jì)，如果買受人在維權(quán)過程中遇到其他問題，可以及時(shí)向房產(chǎn)糾紛專業(yè)律師咨詢。