一、二手房交易有什么風(fēng)險

（一）關(guān)于夫妻共有財產(chǎn) ，如果所購房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，那么在購買房屋時應(yīng)有共有人的授權(quán)，房屋須經(jīng)共同共有人同意方可出售，否則，可能導(dǎo)致購房合同無效。實踐中部分共同共有人不出面，也不出具書面授權(quán)，僅賣方自己口頭稱共有人同意出售，類似情形建議購房人最好不要相信，往往此類房屋在房價上漲時出售人會以共有人不同意出售而主張買賣合同無效，屆時，購房人將遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）關(guān)于房屋承租人，購房前買受人應(yīng)確認(rèn)所購房屋是否已經(jīng)出租，如果房屋已出租，需要賣方向承租人確認(rèn)租戶是否有購房意向，如果沒有經(jīng)過確認(rèn)，有可能所購房屋會侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)。筆者作為專業(yè)房產(chǎn)律師就遇到過房價上漲后，出售人與房屋承租人串通一氣，讓承租人以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由提起訴訟，以達(dá)到收回房屋的目的。

（三）關(guān)于房屋貸款， 中介公司為了達(dá)到收取房屋中介費(fèi)的目的，事先不告知買方合同中可能存在的問題，比如房屋買賣合同中約定“貸款如果因為利率等問題辦不下來，直至辦下來為止”，這樣便會導(dǎo)致貸款無限期拖延下去，筆者建議，在購房時應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中約定貸款次數(shù)，中介費(fèi)返還等事項，以便防止日后出現(xiàn)貸款辦不下來，中介費(fèi)也不退還。

（四）關(guān)于中介費(fèi)，中介公司在居間介紹房屋買賣過程中，會收取各種費(fèi)用，實踐中，往往中介稱所收的費(fèi)用包括所有的費(fèi)用，但當(dāng)真正簽訂了房屋買賣合同之后，中介又會以各種名目來收取費(fèi)用，客戶發(fā)現(xiàn)被騙時可能為時已晚。因此，筆者建議應(yīng)事先約定中介費(fèi)所包含的服務(wù)項目，防止事后中介多次收費(fèi)，盡量減少購房者的經(jīng)濟(jì)損失。

（五）關(guān)于房屋抵押， 購房者在購房前應(yīng)首先要求出售人出示房產(chǎn)證，以便核實出售人是否為房屋的所有權(quán)人，同時查驗所購房屋是否已設(shè)定抵押，如果系設(shè)定抵押的房屋，結(jié)合多年實踐經(jīng)驗筆者建議，購房人可約定與出售人及中介三方共同去指定銀行辦理還款解押手續(xù)，以保證?？顚Ｓ?，防止出售人將首付款挪作他。

二、買二手房應(yīng)該注意什么

（一）產(chǎn)權(quán)人未簽字，一些業(yè)主為了賣出更高的價格又不想承擔(dān)違約責(zé)任，在放盤時就找好了“后路”，比如自己名下的房產(chǎn)，以配偶或親屬的名義到中介機(jī)構(gòu)放盤，或者夫妻雙方共有的房產(chǎn)單方放盤，而一些中介機(jī)構(gòu)為搶房源根本不加審查，在這種情形下，因為簽訂合同主體并非房產(chǎn)所有人，賣方簽約后一旦不想賣房，可以“名正言順”地毀約，無須承擔(dān)任何責(zé)任。而按法律規(guī)定，法院也只能判合同無效。

（二）對房屋的性質(zhì)要有所了解，由于國家對一些特殊種類的房產(chǎn)在交易時有限制性的交易規(guī)定，作為購買人一定要了解，你所購買的房屋屬性是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等中的哪一類。

（三）合同約定不明引起爭議，二手房交易絕大多數(shù)都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，買賣房屋的合同文本也由中介提供格式文本，這些格式合同對一些內(nèi)容約定不明確，是產(chǎn)生交易糾紛的重要原因之一。違約責(zé)任是二手房買賣合同中的主要條款之一，但現(xiàn)行的中介合同文本對這一問題卻規(guī)定得比較模糊，一般都只約定“定金罰則”——沒收定金或雙倍返還定金。但在房價短期內(nèi)大幅波動的情形下，數(shù)額不大的定金不足以阻止違約行為的產(chǎn)生，也不能夠彌補(bǔ)善意履行合同一方的損失。這種情況常常導(dǎo)致“耍賴者”肆無忌憚地違約。

綜上所述，對于二手房買賣中可能出現(xiàn)的上述問題，購房人應(yīng)多加防范，如果仍有疑慮，也可以尋求專業(yè)人士陪同辦理，進(jìn)而有效防范潛在的法律風(fēng)險，將風(fēng)險降至最低，讓購房者可以更加安心的購房。