一、如何處理房屋面積的糾紛

當(dāng)實(shí)際建筑面積與合同約定面積不符時(shí)購(gòu)房者該如何保護(hù)合法權(quán)益呢？例如有一批購(gòu)房者分別與某開發(fā)商簽署商品房預(yù)售合同，買該開發(fā)商位的一個(gè)樓盤的幾幢商品房，購(gòu)房者均已交清全部購(gòu)樓款，開發(fā)商亦按合同約定期限竣工，并通知小業(yè)主（購(gòu)房者）各自驗(yàn)收房屋，但通知附有一個(gè)條件，小業(yè)主在領(lǐng)取房屋鑰匙前必須補(bǔ)交房屋實(shí)際面積大于合同約定建筑面積的樓款，每一單元均須補(bǔ)交超建面積3～5平方米的價(jià)款。此舉引起了小業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，從而引出了一場(chǎng)不可避免的法律糾紛。

購(gòu)房者如果碰到上述案件相同或相類似的情況時(shí)，可以進(jìn)行分析，從而找出解決糾紛的對(duì)策。第一種情況：如開發(fā)商在建筑商品房過(guò)程中，確因工程設(shè)計(jì)的修改、規(guī)劃用途的修改、施工技術(shù)方面的限制或地質(zhì)等自然方面原因必須對(duì)房屋格局作適當(dāng)修正，則應(yīng)在問(wèn)題發(fā)生后憑有關(guān)機(jī)關(guān)出具的文件及時(shí)書面通知購(gòu)房者，明確提出變更合同條款的內(nèi)容，并給予購(gòu)房者考慮答復(fù)的合理時(shí)間（一般為15天），如屬上面所說(shuō)的幾個(gè)方面的原因，購(gòu)房者答不答復(fù)均無(wú)法律的區(qū)別；如不屬上面所說(shuō)的幾個(gè)方面的原因，造成的變更合同（包括變更建筑面積），則必須經(jīng)購(gòu)房者答復(fù)認(rèn)可方為有效。當(dāng)然，如購(gòu)房者收到通知后逾期不答復(fù)，則應(yīng)視為默認(rèn)合同變更通知的內(nèi)容，在這種情況下，購(gòu)房者就可能喪失了勝訴權(quán)；反之，如購(gòu)房者在收到變更合同的通知后在有效期限內(nèi)回答不同意變更合同的內(nèi)容，則開發(fā)商變更合同的要求不能生效，如實(shí)際交樓面積比合同約定面積大，則開發(fā)商無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者補(bǔ)交樓款，如開發(fā)商以不交鑰匙或不辦房產(chǎn)證為要挾，則構(gòu)成延期交樓的違約行為，或侵權(quán)行為，購(gòu)房者可以請(qǐng)求仲裁或直接去法院起訴。

第二種情況：開發(fā)商為牟利取潤(rùn)，沒(méi)有任何理由而擅自在交樓時(shí)要求購(gòu)房者補(bǔ)交超過(guò)合同約定建筑面積的樓款，則購(gòu)樓者有權(quán)拒絕補(bǔ)交，法律后果與前述第一種情況相同。購(gòu)房者有權(quán)拒絕補(bǔ)交樓款的理由是：

1、合同就是法律，合同一旦簽訂，雙方必須嚴(yán)格履行，任何一方均無(wú)權(quán)擅自變更或解除，這是經(jīng)濟(jì)合同法的基本準(zhǔn)則。

2、開發(fā)商負(fù)有對(duì)其售出商品房依法辦理土地使用權(quán)、規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、施工建筑等各方面的法律手續(xù)的義務(wù)，建筑面積的變化，完全是開發(fā)商單方行為，與購(gòu)房者的義務(wù)毫不相干。

第三種情況：購(gòu)房者在收到開發(fā)商的補(bǔ)交樓款的通知后未提出異議，即補(bǔ)交了樓款并辦理了驗(yàn)收樓房的手續(xù)。在這種情況下，應(yīng)視為購(gòu)房者默認(rèn)了開發(fā)商的變更合同的行為，變更合同有效，購(gòu)房者無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還已交付的補(bǔ)交樓款。

二、房屋買賣糾紛何時(shí)需雙倍賠償

據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條、第9條的規(guī)定，以下五種情況可以適用雙倍賠償。

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3、訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4、訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5、訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

另外，該《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條還規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積小于合同約定面積，若誤差比超過(guò)3%，買受人同意繼續(xù)履行合同的，超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還給買受人。

我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”合同法第113條第二款也規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?/p>

《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是以合同法第113條和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條的直接適用。其適用條件和結(jié)果上都與消法第49條的規(guī)定有所不同。房屋合同糾紛涉及的問(wèn)題比較多也比較瑣碎，一不小心就可能引起糾紛。建議在處理這些問(wèn)題的時(shí)候先向?qū)I(yè)的房產(chǎn)糾紛律師咨詢或者請(qǐng)求協(xié)助。