一、如何確定逾期辦理房產(chǎn)證的責任

房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。

產(chǎn)權證是購房者最為關心的問題之一。目前，開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權證而引起的糾紛比較普遍，不僅造成房屋權屬關系不明、秩序紊亂，而且無法行使轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、投資等權利。買賣雙方往往對逾期原因、責任主體或責任形式產(chǎn)生糾紛。

1、開發(fā)商在產(chǎn)權證辦理中承擔的義務

在我國，房屋變動采取的是“交付+登記”模式，也就是要將房屋所有權轉(zhuǎn)移合同進行登記然后領取所有權證。在我國，所有權證是證明所有權的唯一憑證，在房屋交易中，即使買受人付清了房屋全部價款，如果沒有取得所有權證，從法律上講仍然沒有取得所有權。

根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)權屬登記管理辦法》的相關規(guī)定，開發(fā)商應當承擔產(chǎn)權證辦理的協(xié)助義務。內(nèi)容包括：（1）辦備移轉(zhuǎn)登記前應由開發(fā)商先行取得的文件，如測繪、權屬登記；（2）在購房人申請辦證時，提供上述文件；（3）依房管部門要求或合同約定，協(xié)助購房人遞交辦證資料、代繳稅費；（4）為實現(xiàn)登記辦證，應當由開發(fā)商配合或履行的其他事項以及合同約定的應由開發(fā)商承擔的其他辦證義務。

2、逾期辦證中“出賣人原因”的認定

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條明確規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。”由此可以看出，“出賣人的原因”應包括出賣人自身的原因以及可歸于出賣人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期辦證，出賣人均應向購房人承擔違約責任。

具體到導致逾期辦證的原因，問題要復雜得多。辦證義務通常從開發(fā)商交樓后開始起算，在約定的辦證期限內(nèi)，開發(fā)商首先要完成房屋的測繪、權屬登記，其次通知業(yè)主在合理期限內(nèi)遞交辦證資料和費用，在收齊資料后及時遞交房管部門，等待房管部門辦妥登記后領取房產(chǎn)證，通知購房人領回。在這一過程中，既有開發(fā)商辦備必要文件遲延或怠于履行通知義務而導致的啟動辦證程序遲延，也有購房人怠于遞交辦證資料及費用導致的遞件遲延，還有房管部門審查辦證資料和辦理過戶登記手續(xù)拖延而導致的發(fā)證遲延。毫無疑問，由于購房人自身的原因?qū)е碌霓k證遲延，開發(fā)商無須承擔違約責任。那么，房管部門拖延登記辦證時間導致逾期辦證，開發(fā)商是否應當承擔違約責任呢？答案當然是否定的。開發(fā)商在辦備必要文件后，對于登記辦證所負有的主要是協(xié)助和配合購房人遞件辦證的義務，在這期間，房管部門用于審查和辦理手續(xù)的時間，開發(fā)商無法控制，也就不能歸結(jié)于“出賣人原因”。

3、逾期辦證違約責任的舉證責任分配規(guī)則

開發(fā)商承擔逾期辦證違約責任，其責任構成要件之一是由于開發(fā)商的原因造成的遲延。非屬開發(fā)商一方原因造成的遲延，即使存在損失，開發(fā)商也無需賠償。但在司法實踐中，購房人主張開發(fā)商承擔逾期辦證違約責任，卻不需要證明是開發(fā)商一方的原因造成的遲延這一責任構成要件，而只需要證明從收樓至取得房產(chǎn)證這一期間超過合同約定或法定的辦證期限，就可以推定是開發(fā)商一方的原因造成的遲延。此時，舉證證明非開發(fā)商一方的原因的責任轉(zhuǎn)移到開發(fā)商一方，由開發(fā)商舉證證明在這一期間存在免責事由。這是逾期辦證違約責任糾紛案件較為特殊的舉證責任分配規(guī)則，這樣的舉證責任分配主要是考慮，登記辦證期間開發(fā)商對登記辦證各環(huán)節(jié)具有全局性的了解，對于是否存在非開發(fā)商原因的免責事由更為清楚，相較購房人而言也更有舉證能力。因此，將舉證責任分配給了開發(fā)商，以便更好地平衡雙方當事人的利益。

二、商品房違約金數(shù)額如何計算

開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30％的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬元，而違約造成的實際損失為1萬元，那么法院最終會支持1。3萬元的違約金。同時，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

1、逾期交房的違約金計算標準：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標準文本中約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

2、逾期付款的違約金計算標準：按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

3、逾期辦理產(chǎn)權登記的違約金計算標準：按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

在請求違約賠償時，如果購房者遇到困難，可以隨時向房產(chǎn)糾紛律師咨詢，以避免不必要的損失，及時維護自身合法權益。