一、如何確定逾期辦理房產(chǎn)證的責(zé)任

房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。

產(chǎn)權(quán)證是購(gòu)房者最為關(guān)心的問題之一。目前，開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證而引起的糾紛比較普遍，不僅造成房屋權(quán)屬關(guān)系不明、秩序紊亂，而且無(wú)法行使轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、投資等權(quán)利。買賣雙方往往對(duì)逾期原因、責(zé)任主體或責(zé)任形式產(chǎn)生糾紛。

1、開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)證辦理中承擔(dān)的義務(wù)

在我國(guó)，房屋變動(dòng)采取的是“交付+登記”模式，也就是要將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合同進(jìn)行登記然后領(lǐng)取所有權(quán)證。在我國(guó)，所有權(quán)證是證明所有權(quán)的唯一憑證，在房屋交易中，即使買受人付清了房屋全部?jī)r(jià)款，如果沒有取得所有權(quán)證，從法律上講仍然沒有取得所有權(quán)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)產(chǎn)權(quán)證辦理的協(xié)助義務(wù)。內(nèi)容包括：（1）辦備移轉(zhuǎn)登記前應(yīng)由開發(fā)商先行取得的文件，如測(cè)繪、權(quán)屬登記；（2）在購(gòu)房人申請(qǐng)辦證時(shí)，提供上述文件；（3）依房管部門要求或合同約定，協(xié)助購(gòu)房人遞交辦證資料、代繳稅費(fèi)；（4）為實(shí)現(xiàn)登記辦證，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商配合或履行的其他事項(xiàng)以及合同約定的應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的其他辦證義務(wù)。

2、逾期辦證中“出賣人原因”的認(rèn)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條明確規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！庇纱丝梢钥闯?，“出賣人的原因”應(yīng)包括出賣人自身的原因以及可歸于出賣人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期辦證，出賣人均應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。

具體到導(dǎo)致逾期辦證的原因，問題要復(fù)雜得多。辦證義務(wù)通常從開發(fā)商交樓后開始起算，在約定的辦證期限內(nèi)，開發(fā)商首先要完成房屋的測(cè)繪、權(quán)屬登記，其次通知業(yè)主在合理期限內(nèi)遞交辦證資料和費(fèi)用，在收齊資料后及時(shí)遞交房管部門，等待房管部門辦妥登記后領(lǐng)取房產(chǎn)證，通知購(gòu)房人領(lǐng)回。在這一過程中，既有開發(fā)商辦備必要文件遲延或怠于履行通知義務(wù)而導(dǎo)致的啟動(dòng)辦證程序遲延，也有購(gòu)房人怠于遞交辦證資料及費(fèi)用導(dǎo)致的遞件遲延，還有房管部門審查辦證資料和辦理過戶登記手續(xù)拖延而導(dǎo)致的發(fā)證遲延。毫無(wú)疑問，由于購(gòu)房人自身的原因?qū)е碌霓k證遲延，開發(fā)商無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。那么，房管部門拖延登記辦證時(shí)間導(dǎo)致逾期辦證，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任呢？答案當(dāng)然是否定的。開發(fā)商在辦備必要文件后，對(duì)于登記辦證所負(fù)有的主要是協(xié)助和配合購(gòu)房人遞件辦證的義務(wù)，在這期間，房管部門用于審查和辦理手續(xù)的時(shí)間，開發(fā)商無(wú)法控制，也就不能歸結(jié)于“出賣人原因”。

3、逾期辦證違約責(zé)任的舉證責(zé)任分配規(guī)則

開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，其責(zé)任構(gòu)成要件之一是由于開發(fā)商的原因造成的遲延。非屬開發(fā)商一方原因造成的遲延，即使存在損失，開發(fā)商也無(wú)需賠償。但在司法實(shí)踐中，購(gòu)房人主張開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，卻不需要證明是開發(fā)商一方的原因造成的遲延這一責(zé)任構(gòu)成要件，而只需要證明從收樓至取得房產(chǎn)證這一期間超過合同約定或法定的辦證期限，就可以推定是開發(fā)商一方的原因造成的遲延。此時(shí)，舉證證明非開發(fā)商一方的原因的責(zé)任轉(zhuǎn)移到開發(fā)商一方，由開發(fā)商舉證證明在這一期間存在免責(zé)事由。這是逾期辦證違約責(zé)任糾紛案件較為特殊的舉證責(zé)任分配規(guī)則，這樣的舉證責(zé)任分配主要是考慮，登記辦證期間開發(fā)商對(duì)登記辦證各環(huán)節(jié)具有全局性的了解，對(duì)于是否存在非開發(fā)商原因的免責(zé)事由更為清楚，相較購(gòu)房人而言也更有舉證能力。因此，將舉證責(zé)任分配給了開發(fā)商，以便更好地平衡雙方當(dāng)事人的利益。

二、商品房違約金數(shù)額如何計(jì)算

開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請(qǐng)求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30％的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬(wàn)元，而違約造成的實(shí)際損失為1萬(wàn)元，那么法院最終會(huì)支持1。3萬(wàn)元的違約金。同時(shí)，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

1、逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本中約定的計(jì)算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

在請(qǐng)求違約賠償時(shí)，如果購(gòu)房者遇到困難，可以隨時(shí)向房產(chǎn)糾紛律師咨詢，以避免不必要的損失，及時(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。